О границе балансовой принадлежности внутридомовых систем поставки коммунальных услуг
Минстроем России в письме от 09.04.2026 № 20682-ДН/04 «О границе балансовой принадлежности внутридомовых систем поставки коммунальных услуг» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ В состав общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) включаются внутридомовые инженерные системы водоснабжения, газоснабжения, состоящие из:
стояков;
ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
отключающих устройств;
приборов учета воды;
первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
➢ Границей балансовой принадлежности между общедомовой системой водоснабжения и внутриквартирной системой водоснабжения является первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки от стояка водоснабжения.
➢ Первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков внутридомовых систем водоснабжения относятся к общему имуществу.
➢ Запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества, поскольку предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
➢ Факт нахождения запорно-регулировочных кранов в квартире не означает, что они:
используются для обслуживания исключительно данного помещения;
не могут быть отнесены к общему имуществу в МКД,
поскольку п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает возможность расположения элементов общего имущества как внутри, так и за пределами помещения (решение Верховного суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787).
➢ Внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, включается в состав общего имущества МКД (п. 6 Правил № 491).
➢ Указанным положением п. 6 Правил № 491 не установлена граница между элементами системы отопления, входящей в состав общего имущества, и элементами системы отопления, находящимися в индивидуальной собственности собственника конкретного помещения. Таким образом, вся система отопления является общим имуществом собственников помещений в МКД.
➢ В состав общего имущества может включаться механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений (пп. «д» п. 2 Правил № 491).
Следовательно, факт нахождения элементов внутридомовой системы отопления внутри помещения в МКД не означает, что такие элементы исключаются из состава общего имущества в МКД.
При этом в случае если на отводах от трубопровода (стояка) отопления к радиатору отопления, находящемуся в помещении и предназначенному для отопления исключительно указанного помещения, имеются запорно-регулировочные краны, позволяющие перекрыть подачу теплоносителя в радиатор отопления и демонтировать такой радиатор, тогда указанный радиатор принадлежит на праве собственности собственнику соответствующего помещения (решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).
➢ Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений в МКД, в состав общего имущества собственников помещений в МКД не включаются.
В указанном случае:
границей балансовой принадлежности является первый запорно-регулировочный кран на отводе непосредственно к радиатору отопления;
радиатор отопления является индивидуальной собственностью собственника помещения;
запорно-регулировочный кран входит в состав общего имущества в МКД.
➢ При отсутствии запорно-регулировочного крана на отводе непосредственно к радиатору отопления указанный радиатор отопления входит в состав общего имущества в МКД. При этом определение границы балансовой принадлежности по иному запорно-регулировочному крану, предполагающему отнесение к индивидуальной собственности собственника помещения не только одного радиатора отопления, но и участка сети отопления, в том числе включающего в себя группу (более одного) радиаторов отопления, законом не предусмотрено.
➢ Вышеизложенное справедливо для всех МКД независимо от типа разводки внутридомовой системы отопления (вертикальная или горизонтальная).
