Об установлении платы за содержание жилого помещения и текущем ремонте МКД

 Минстроем России в письме от 12.05.2026 № 28283-ДН/04 «Об управлении многоквартирным домом» представлены, в том числе следующие разъяснения.

Об установлении платы за содержание жилого помещения

➢ По договору управления многоквартирным домом (далее – МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ, кооператива, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять (оказывать) работы (услуги) по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги и т.д. (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

➢ К компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решения о выборе управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

➢ При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

➢ Решение о выборе управляющей организации и решение об утверждении условий договора управления МКД должны приниматься на одном общем собрании собственников помещений в МКД.

➢ Состав работ (услуг), выполняемых (оказываемых) управляющей организацией, а также порядок определения размера платы за такие работы и (услуги) утверждаются договором управления МКД (п. 1 – 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

При этом утверждение условий договора управления МКД, в том числе цены такого договора, в случае выбора управляющей организации на общем собрании собственников, относится к компетенции указанного общего собрания.

➢ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

➢ Условие о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления МКД (п. 1 ст. 432 ГК РФ и п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

➢ Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

➢ В отсутствии решения общего собрания об утверждении размера платы и (или) решения общего собрания об утверждении текста договора, содержащего размер платы (следовательно, и стоимость выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) можно считать указанный договор управления не заключенным, ввиду отсутствия соглашения сторон по всем существенным условиям договорам.

➢ Если договор управления МКД является действующим, тогда в таком договоре утвержден порядок определения размера платы за содержание жилого помещения.

➢ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

➢ Поскольку одной из сторон договора управления МКД являются собственники помещений, решение об изменении договора управления, в том числе об изменении размера платы за содержание жилого помещения, должно быть принято на общем собрании собственников.

В отсутствие такого решения:

размер платы за содержание жилого помещения в рамках действующего договора управления МКД не подлежит изменению;

не могут быть изменены условия действующего договора управления МКД, включая порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, на основании решения и (или) правового акта органа местного самоуправления.

➢ Действующее законодательство не предусматривает возможность самостоятельного (то есть в отсутствие решения общего собрания собственников) изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения, включая применение размера платы, установленного органом местного самоуправления (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 № 307-КГ17-18683 по делу № А56-84095/2016).

➢ Из системного анализа вышеприведенных нормативных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании.

➢ Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома.

В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7).

➢ Применение размера платы за содержание жилого помещения, установленного органом местного самоуправления, допустимо в случае выбора управляющей организации на общем собрании собственников, если соответствующее положение о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения предусмотрено утвержденными на таком собрании условиями договора управления МКД.

➢ Муниципальный размер платы за содержание жилья устанавливается с учетом методических рекомендаций, утвержденных приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, согласно которым определение размера платы за содержание жилого помещения рекомендуется осуществлять исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Минимальный перечень), утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

➢ Условие договора управления МКД о перечне работ и (или) услуг (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) и условие договора управления МКД о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) являются двумя самостоятельными условиями.

В этой связи изменение условия договора управления о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения путем установления равенства размера платы за содержание жилого помещения, предусмотренного договором управления МКД, муниципальному размеру платы за содержание жилья не приводит к изменению предусмотренного договором управления МКД перечня работ и (или) услуг, в том числе к определению такого перечня равным Минимальному перечню.

➢ В случае установления в договоре управления МКД размера платы за содержание жилого помещения равным муниципальному размеру платы за содержание жилья управляющая организация несет обязанность по выполнению всех работ и оказанию всех услуг, предусмотренных договором управления МКД, даже если утвержденный договором управления МКД перечень работ и (или) услуг превышает Минимальный перечень.

 О текущем ремонте общего имущества МКД

➢ Плата за содержание жилого помещения включает в себя, в том числе плату за текущий ремонт общего имущества в МКД (п. 2 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

➢ Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

➢ Текущий ремонт – это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.

➢ Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом, либо утверждается график ремонта на год или на иной срок. Наиболее распространена практика утверждения перечня работ по текущему ремонту на год.

➢ Состав работ по текущему ремонту:

не устанавливается законом и не утверждается договором управления МКД;

утверждается общим собранием собственников по согласованию с лицом, осуществляющим управление МКД.

➢ Перечень работ по текущему ремонту общего имущества в МКД утверждается общим собранием собственников помещений в МКД отдельно от перечня периодических работ по содержанию общего имущества, предусмотренных договором управления МКД.

➢ Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством РФ о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, собственники обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов (п. 20 Правил № 491).

Обязанность собственников принять меры по устранению выявленных дефектов не может быть исполнена без определения источника и размера финансирования таких мер.

При этом приведенное положение:

не устанавливает запрета на финансирование принятых мер за счет платежей собственников сверх утвержденного размера платы за содержание жилого помещения, то есть фактически за счет увеличения размера платы за содержание жилого помещения;

устанавливает обязательность немедленного принятия мер, независимо от срока действия решения об утверждении размера платы за содержание жилого помещения, в том числе в случае если утвержденный размер платы за содержание жилого помещения действует менее одного года.