Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников
Минстроем России в письме от 26.10.2026 № 66890-ДН/04 «Об изменении договора управления по решению общего собрания собственников» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ Необходимо разграничивать решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – ОСС, МКД), соглашение сторон об изменении договора управления МКД и оформление такого соглашения.
➢ Решение ОСС, принятое в установленном порядке по вопросу, отнесенному к его компетенции, обязательно для всех собственников помещений в МКД, включая не участвовавших в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
➢ Изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 450 ГК РФ).
➢ Рассматриваемый ОСС проект договора управления МКД, либо проект дополнительного соглашения о внесении изменений в действующий договор управления МКД является обязательным приложением к протоколу ОСС (п. 14, п. 15, пп. «д» п. 17 Требований к оформлению протокола ОСС, утвержденных приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр).
При этом оснований квалифицировать решение ОСС как ничтожное исключительно из-за отсутствия приложения не имеется.
➢ Решение ОСС (письменные решения собственников помещений в МКД) об изменении ранее согласованных сторонами условий действующего договора управления МКД:
само по себе не приводит к изменению указанных условий договора. Договор управления МКД может быть изменен путем заключения дополнительного соглашения к такому договору при условии подписания такого соглашения сторонами указанного договора;
не подменяет надлежащее оформление согласованных с управляющей организацией изменений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 452 ГК РФ).
➢ Решение ОСС является волеизъявлением собственников помещений в МКД, которые выступают только одной стороной договора управления МКД. Управляющая организация, являющаяся второй стороной договора управления МКД, вправе как согласиться с предложениями собственников помещений в МКД об условиях договора управления МКД, так и отказаться.
➢ Императивной обязанности управляющей организации исполнять решения ОСС об условиях договора управления, в том числе императивной обязанности заключать дополнительные соглашения к действующему договору управления МКД на условиях, утвержденных решением ОСС, законом не установлено.
➢ В случае, если управляющая организация:
согласна на предлагаемые решением ОСС изменения договора управления МКД, такие изменения вносятся в договор управления МКД путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору;
отказывается от внесения в договор управления МКД предлагаемых ОСС изменений, договор управления МКД продолжает действовать в ранее согласованной сторонами редакции.
➢ Отсутствие согласия управляющей организации на внесение в договор управления МКД утвержденных решением ОСС изменений не приводит к признанию такого решения ОСС недействительным, однако и не порождает обязанности управляющей организации по исполнению указанного решения ОСС.
