О порядке установления платы за содержание жилого помещения при управлении ТСЖ
Минстроем России в письме от 06.04.2026 № 7982-ОГ/00 «О порядке установления платы за содержание жилого помещения при управлении ТСЖ» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ ТСЖ может либо оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД) своими силами, либо привлекать для указанных целей лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (подрядных организаций) (пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
➢ ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе:
необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД;
затраты на капитальный ремонт и реконструкцию МКД;
специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
расходы на другие установленные главой 13 ЖК РФ и уставом ТСЖ цели,
а также устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в МКД (п. 2 и п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
➢ Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год и установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ относятся к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 4 и п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
➢ Если домом управляет ТСЖ, при этом ТСЖ оказывает услуги, выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами, либо привлекает для указанных целей подрядные организации, тогда размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органами управления ТСЖ для всех собственников помещений в МКД на основании утвержденной общим собранием членов ТСЖ сметы (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).
➢ ТСЖ вправе заключить в соответствии с законодательством договор управления МКД (ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
В таком случае ТСЖ, созданное собственниками помещений в МКД, фактически делегирует свои полномочия управляющей организации (далее – УО).
➢ Для реализации ТСЖ права заключения договора управления МКД с УО решения общего собрания собственников помещений в МКД (далее – ОСС) не требуется.
При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован и может быть установлен уставом ТСЖ.
➢ УО как сторона договора управления МКД обязуется:
выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
предоставлять коммунальные услуги собственникам (пользователям) помещений в МКД;
обеспечить готовность инженерных систем осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
➢ В случае заключения договора управления МКД между ТСЖ и УО:
способом управления таким МКД является управление ТСЖ;
именно ТСЖ, созданное в надлежащем порядке и имеющее право управлять МКД, наделено правом заключить договор управления с УО, передав свои полномочия по указанному договору УО (п. 4 ст. 148 ЖК РФ);
изменения способа управления дома не происходит, поскольку, во-первых, ТСЖ не наделено правом изменения способа управления, таким правом обладает исключительно ОСС (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ), во-вторых, изменение способа управления привело бы к утрате ТСЖ права на заключение договора МКД управления с УО;
ТСЖ фактически утрачивает права и обязанности по управлению МКД, поскольку такими правами и обязанностями наделяется УО (ст. 162 ЖК РФ);
с ТСЖ снимаются обязанности по выполнению работ, оказанию услуг по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, по предоставлению коммунальных услуг, по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования и т.д., все перечисленные обязанности возлагаются на УО (ч. 2.2, ч. 11 ст. 161; ч. 2 ст. 162 ЖК РФ);
собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в УО, а не в ТСЖ;
именно УО получает право распоряжения денежными средствами, предназначенными для финансирования работ, услуг по управлению МКД, по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, ТСЖ такое право утрачивает;
вознаграждение членам правления ТСЖ не может входить в состав платы за содержание жилого помещения, поскольку такой платеж не может быть предусмотрен договором управления МКД;
общее собрание членов ТСЖ может принять решение о выплате вознаграждения членам правления ТСЖ за счет внесения дополнительных целевых взносов. При этом обязанность по оплате таких взносов может быть возложена только на членов ТСЖ и не может возлагаться на собственников помещений в МКД, не имеющих членства в ТСЖ, поскольку указанные целевые взносы не входят в структуру платы за жилое помещение, которая должна вноситься собственниками помещений в МКД в пользу УО в соответствии с договором управления МКД, заключенным между ТСЖ и УО.
