О признании решений собраний собственников недействительными

Минстроем России в письме от 11.08.2026 № 49601-ДН/04 «О признании решений собраний собственников недействительными» представлены, в том числе следующие разъяснения.

➢ Под фальсификацией понимается умышленное, сознательное искажение, подмена или создание ложной информации, предметов, документов с целью ввести кого-то в заблуждение, получить незаконную выгоду, исказить реальные фактические обстоятельства или повлиять на результат какого-либо процесса (например, результаты выборов, судебного разбирательства, учета голосов). При этом ключевым моментом является умысел, то есть ситуация, в ходе которой правонарушитель осознает, что совершает незаконные действия, и хочет добиться определенного (часто противоправного) результата (системный анализ ст. 303, 142, 142.1, 170.1 УК РФ).

➢ Под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (п. 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), п. 1 ст. 2, п. 6 ст. 50 и п. 2 ст. 181.1 ГК РФ).

➢ Правила главы 9.1 «Решения собраний» ГК РФ применяются к решениям собраний постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное (п. 1 ст. 181.1 ГК РФ, п. 104 Постановления Пленума ВС РФ № 25).

➢ Главой 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД), принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например:

о сведениях, указываемых в протоколе (п. 3 – 5 ст. 181.2 ГК РФ);

о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ);

об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (п. 1, 2, 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ).

➢ Решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами:

либо в силу признания его таковым судом (оспоримое решение);

либо независимо от такого признания (ничтожное решение) (п. 106 Постановления Пленума ВС РФ № 25).

Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

➢ О фальсификации доказательств (в том числе протоколов, решений и бюллетеней общих собраний собственников) участники судебного производства вправе заявить как в рамках арбитражного (ст. 161 АПК РФ), так и в рамках гражданского процесса (ст. 186 ГПК РФ).

➢ У органа государственного жилищного надзора отсутствует право самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков (п. 1 и 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ, Определения Верховного суда РФ от 06.07. 2021 № 301-ЭС21-2180, от 07.06.2022 № 304-ЭС21-29618).

➢ Органы государственного жилищного надзора:

не могут самостоятельно признавать решения общих собраний собственников ничтожными;

вправе проводить проверки и выявлять признаки ничтожности.

Административный орган лишь проверяет соответствие представленных документов требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденного приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр, но не определяет юридическую судьбу решения общих собраний собственников.

➢ В случае поступления в орган государственного жилищного надзора в период проверки протокола общего собрания собственников помещений в МКД обращения гражданина в порядке, позволяющем идентифицировать его личность, по факту фальсификации его подписи в решении и протоколе общего собрания либо неучастия в общем собрании, бюллетень данного собственника исключается из подсчета кворума на общем собрании (определение Верховного Суда РФ от 26.05.2020 № 303-ЭС20-6272 по делу № А51-4336/2019, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.03.2023 № Ф03-481/2023 по делу № А51-5797/2022, определение Верховного Суда РФ от 30.06.2023 № 303-ЭС23-10490 по делу № А51-5797/2022).

➢ Вопросы фальсификации документов не отнесены к предмету государственного жилищного надзора, и сообщения о вышеуказанных фактах не могут служить основанием для принятия органом государственного жилищного надзора мер реагирования в пределах компетенции. Органы государственного жилищного надзора не подменяют собой следствие и не квалифицируют деяние как преступление, а действуют в рамках своих надзорных полномочий при выявлении нарушения закона (ст. 20 ЖК РФ, п. 7 Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.09.2021 № 1670).