О согласовании размещения вывесок на МКД
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрено дело о правомерности (неправомерности) использования фасада многоквартирного дома для размещения рекламных, информационных конструкций без оформления договорных отношений с собственниками помещений в доме и соответствующей оплаты.
По результатам рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного суда РФ вынесено определение от 31.05.2024 № 302-ЭС22-17603, содержащее следующие выводы:
• несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад дома – его внешняя, наружная стена, относятся к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в нем на праве общей долевой собственности (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ);
• общее имущество является объектом, принадлежащим всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности и необходимым для пользования помещениями и эксплуатации всего дома;
• по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);
• к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом единолично без согласия других сособственников (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021);
• действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников, противоречат требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в доме (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023);
• собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). В отсутствие согласия всех собственников помещений выдел в натуре собственником помещения своей доли в праве общей собственности приводит к уменьшению объема общего имущества;
• допускается передача в пользование отдельных частей дома и заключение, например, договора пользования его наружной стеной для размещения рекламы. При этом стороной такого договора, которая предоставляет имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества в доме, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 2 и п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»);
• законом установлена возможность предоставления объектов общего имущества в многоквартирном доме в пользование отдельным собственникам помещений в этом доме и иным лицам (например, арендаторам, субарендаторам), но при соблюдении процедуры обязательного согласования со всеми собственниками либо с уполномоченной на решение таких вопросов управляющей компанией;
• использование фасада дома как общего имущества допускается в различных целях: размещение рекламных и иных конструкций, какого-либо инженерного оборудования, систем вентиляции и кондиционирования с установлением в каждом конкретном случае размера платы за размещение либо указание на возможность бесплатного размещения;
• для всех лиц, осуществляющих реализацию товаров, работ, услуг потребителям, независимо от основания владения помещением (на праве собственности либо аренды) установлена обязанность довести до сведения потребителя наименование своей организации, адрес, режим работы и т.д. путем размещения указанной информации на вывеске (п. 1 ст. 9 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Размещение такой информации хозяйствующим субъектом осуществляется самостоятельно безвозмездно, вне зависимости от волеизъявления иных собственников помещений в здании;
• в федеральном законодательстве не закреплены требования к форме и содержанию вывески, при этом данные вопросы могут быть разрешены общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (имея в виду цель обеспечить права и законные интересы всех сособственников) самостоятельно с учетом законодательства субъектов РФ и нормативных правовых актов местного самоуправления, архитектурных, исторических и прочих особенностей дома;
• размещение информационных табличек не может быть произвольным, поскольку их вид и размер всегда регламентирован и должен соответствовать требованиям, определенным нормативными правовыми актами органа местного самоуправления. Например, для г. Красноярска:
Правила благоустройства территории города Красноярска, утвержденные решением Красноярского городского совета депутатов от 25.06.2013 № В-378;
Архитектурно-художественный регламент улиц, общественных пространств г. Красноярска, утвержденный постановлением администрации г. Красноярска от 19.04.2018 № 268;
• собственники, владельцы зданий и сооружений, а равно организации, управляющие многоквартирными домами, обязаны поддерживать фасады в исправном состоянии, сохранять их архитектурно-художественное убранство и проводить их текущий ремонт;
• размещение информационной вывески не должно нарушать права и законные интересы других лиц, создавать препятствия пользованию общим имуществом в доме или его надлежащему содержанию;
• собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение не только о размере платы за размещение на общем имуществе рекламных конструкций, но и решение о порядке и условиях размещения на возмездных или безвозмездных условиях любых других конструкций, вывесок, оборудования, систем вентиляции и т.д.;
• при рассмотрении вопросов о размещении конструкций на фасаде многоквартирного дома судам надлежит устанавливать следующие обстоятельства:
правомерность размещения спорной конструкции на фасаде многоквартирного дома;
соблюдение процедуры согласования ее размещения;
наличие оснований для внесения платежей;
нарушение прав собственников помещений или управляющей компании, действующей в их интересах, в связи с установкой конструкции в отсутствие соответствующей платы.
