Об установлении платы за содержание жилого помещения

Минстроем России в письме от 01.08.2024 № 43846-ДН/04 «Об установлении платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома» представлены, в том числе следующие разъяснения по вопросу установления платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (далее – МКД).

➢ Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

➢ Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

➢ Размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

➢ В договоре управления МКД должен быть указан, в том числе порядок определения:

цены договора;

размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

➢ Утверждение условий договора управления МКД, в том числе цены такого договора относится к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 3 ч. 3 ст. 162  ЖК РФ).

➢ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

➢ Условие о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления МКД (п. 1 ст. 432 ГК РФ и п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

➢ Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

➢ В отсутствие решения общего собрания об утверждении размера платы и/или в отсутствие решения общего собрания об утверждении текста договора, содержащего размер платы (следовательно, и стоимость выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг), можно считать указанный договор управления не заключенным, ввиду отсутствия соглашения сторон по всем существенным условиям договорам.

➢ Если договор управления МКД является действующим, тогда в таком договоре утвержден порядок определения размера платы за содержание жилого помещения.

➢ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

➢ Поскольку одной из сторон договора управления МКД являются собственники помещений, решение об изменении договора управления, в том числе об изменении размера платы за содержание жилого помещения, должно быть принято на общем собрании собственников.

В отсутствие такого решения общего собрания собственников размер платы за содержание жилого помещения в рамках действующего договора управления не подлежит изменению. В том числе не могут быть изменены условия действующего договора управления МКД, включая порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, на основании решения и (или) правового акта органа местного самоуправления.

➢ Действующее законодательство не предусматривает возможность самостоятельного (то есть в отсутствие решения общего собрания собственников) изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения, включая применение размера платы, установленного органом местного самоуправления (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 № 307-КГ17-18683 по делу № А56-84095/2016).

➢ Управляющая организация не вправе поменять установленный решением общего собрания собственников размер платы без принятия собственниками нового решения, даже если формулировки договора управления МКД такое допускают.

➢ Основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено волеизъявление собственников помещений в МКД путем принятия решения об этом на общем собрании.

Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов собственников, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного и произвольного изменения размера платы за содержание жилого помещения.

➢ Поскольку порядок определения размера платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества исходя из норм ЖК РФ возможно исключительно по решению общего собрания собственников, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома.

В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7).