О гарантийных обязательствах застройщика в отношении новостроек

Напоминаем, в настоящее время в случае нарушения требований потребителя, касающихся качества передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщиком уплачивается неустойка с учетом двух нормативно-правовых актов:

Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ);

Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В целях обеспечения единообразного подхода к определению размера и пределов ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве разработан проект федерального закона № 635611-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект), положениями которого предусматривается внесение, в том числе следующих изменений.

➢ Исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора участия в долевом строительстве, устанавливается Законом № 214-ФЗ.

➢ Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования) устанавливается договором и не может составлять менее чем 3 года.

Редакция Закона № 214-ФЗ, подлежащая применению в настоящее время,

для указанного случая предусматривает гарантийный срок – 5 лет.

➢ За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.

Редакция Закона № 214-ФЗ, подлежащая применению в настоящее время,

для указанного случая предусматривает размер неустойки  – 1 % от стоимости товара.

➢ Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.

➢ Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается от цены договора.

➢ В случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом № 214-ФЗ и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.

➢ Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом № 214-ФЗ и договором.

➢ Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав такого гражданина, предусмотренных Законом № 214-ФЗ и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.

➢ При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу такого гражданина сумме взыскивает с застройщика в пользу указанного гражданина штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

!!! Проект внесен в Государственную Думу РФ, в настоящее время проводится рассмотрение его в третьем чтении.