Об управлении МКД

Минстроем России в письме от 12.05.2026 № 11160-ОГ/00 «Об управлении многоквартирным домом» представлены, в том числе следующие разъяснения.

О лицензировании деятельности по управлению МКД

➢ Деятельность по управлению многоквартирными домами (далее – МКД) производится управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

➢ Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД не имеет бессрочного характера. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта РФ (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

➢ Должностные лица лицензиата обязаны иметь квалификационный аттестат, который выдается  на пять лет (ч. 1 и ч. 6 ст. 202 ЖК РФ).

Таким образом, срок выдачи квалификационного аттестата соответствует сроку предоставления лицензии.

➢ Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению МКД включает в себя:

деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению МКД;

осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 3 ст. 192 ЖК РФ).

➢ Плановые контрольные мероприятия (инспекционный визит, документарная проверка, выездная проверка) в отношении объектов лицензионного контроля, отнесенных к категории высокого риска, проводятся с периодичностью – одно плановое контрольное мероприятие в 2 года либо один обязательный профилактический визит в год (п. 32 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению МКД (далее – Положение № 1110), утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110).

➢ Отнесение объектов лицензионного контроля к определенной категории риска причинения вреда (ущерба) осуществляется на основании сопоставления их характеристик с критериями отнесения объектов лицензионного контроля к категориям риска причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям согласно приложению к Приложению № 1110 (п. 31 Положения № 1110).

➢ В силу положений действующего законодательства органы государственного жилищного надзора не обладают полномочиями по проведению проверок финансово-хозяйственной деятельности хозяйствующих субъектов.

➢ К соискателю лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД предъявляются лицензионные требования, установленные ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, а также п. 3 Положения № 1110.

➢ За осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований предусмотрена административная ответственность (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ).

➢ Аннулирование лицензии осуществляется по решению суда на основании рассмотрения соответствующего заявления органа государственного жилищного надзора. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии (ч. 1 ст. 199 ЖК РФ).

➢ Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта РФ сведений о МКД, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов от общей площади помещений в МКД, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.

➢ Основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является не само по себе нарушение лицензионных требований, а исключение лицензиата из реестра лицензий субъекта РФ в случае, если в течение двенадцати месяцев со дня выдачи органом государственного жилищного надзора предписания об устранении нарушений лицензионных требований лицензиату (должностному лицу лицензиата) судом назначено административное наказание за неисполнение (ненадлежащее исполнение) указанного предписания, по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий субъекта РФ исключаются сведения обо всех МКД, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению (ч. 2 ст. 199, ч. 5.1 ст. 198 ЖК РФ).

➢ Механизм лицензирования способствует усилению защиты прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также смене организаций, неэффективно работающих в сфере управления жилищным фондом.

➢ Смена недобросовестной управляющей организации, например, в связи с аннулированием лицензии, будет осуществляться путем проведения открытых конкурсных процедур, в случае если собственники не приняли иного решения.

Об исполнении обязательств по договору управления МКД

➢ Управляющая организация в первом квартале каждого года предоставляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

➢ Собственники помещений в МКД вправе обратиться в адрес лица, осуществляющего управление МКД, с целью предоставления акта обследования технического состояния МКД, содержащего информацию в том числе о состоянии отдельных элементов общего имущества МКД (п. 6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила № 416), утвержденных постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

➢ Собственники обязаны контролировать надлежащее исполнение обязательств по заключенному договору управления МКД с лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД.

➢ Совет МКД осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и за качеством предоставляемых коммунальных услуг (п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

➢ Управляющая организация должна устранять обнаруженные неисправности конструкций МКД и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Их необходимо выполнить независимо от решения общего собрания и утвержденного плана работ.

➢ Наличие плана выполнения работ не предоставляет управляющей организации отсрочку выполнения указанных работ и не освобождает ее от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления МКД.

О текущем ремонте общего имущества МКД

➢ Текущий (косметический) ремонт является плановым мероприятием, которое должно проводиться один раз в 3 – 5 лет в зависимости от вида и изношенности здания (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (далее – Правила № 170), утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

➢ Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в приложении № 7 к Правилам № 170.

➢ Состав основных работ по текущему ремонту также указан в рекомендуемом Приложении № 7 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88, утвержденным Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312.

➢ Состав работ по текущему ремонту общего имущества в МКД должен быть согласован сторонами договора управления МКД, одной из которых является управляющая организация, другой – собственники помещений в МКД, от имени которых в отдельных случаях имеет право действовать совет МКД.

➢ В случае если между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД (в том числе если от имени собственников действует совет МКД) достигнуто соглашение о составе и стоимости работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, у управляющей организации возникает обязанность выполнить указанные работы.

➢ Совет МКД осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества (пп. 5 п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

➢ Денежные средства, уплаченные по статье «текущий ремонт», являются целевыми. Они не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией только по решению общего собрания собственников (далее – ОСС) и исключительно на работы, выполняемые в рамках договора управления МКД.

➢ Перечисленные собственниками денежные средства на содержание МКД и текущий ремонт имеют целевой характер и не могут быть присвоены управляющей компанией в случае их неполного расходования в текущем календарном году.

➢ Управляющая организация должна устранять обнаруженные неисправности конструкций МКД и предпринимать меры для уменьшения их вредных последствий. Их необходимо выполнить независимо от решения ОСС и утвержденного плана работ.

➢ Наличие плана выполнения работ не предоставляет управляющей организации отсрочку указанных работ и не освобождает ее от своевременного исполнения обязательств, прямо предусмотренных действующим законодательством и договором управления МКД.

➢ Текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в МКД.

➢ В целях предотвращения угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, их имуществу управляющая организация обязана принять срочные меры по устранению выявленных повреждений в рамках аварийно-восстановительных работ, осуществить текущий ремонт, выполняемый для поддержания технических характеристик МКД.

➢ Уровень состояния МКД, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих организаций, установлен законодательно. Поэтому все работы, предусмотренные в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и Правилах № 170, в части, не противоречащей действующему законодательству, должны выполняться управляющей организацией в обязательном порядке.

➢ Поскольку периодичность ремонта нормативно установлена, отсутствие решения собственников помещений в МКД о проведении текущего ремонта, в том числе текущего ремонта подъездов, либо наличие решения собственников о несогласии с проведением таких работ не освобождает управляющую организацию, ТСЖ, ЖСК от выполнения работ по текущему ремонту подъездов, поскольку выполнение ими данных работ установлено нормативными требованиями к содержанию и эксплуатации общего имущества МКД и не зависит от волеизъявления собственников.

➢ Состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и не может быть утвержден договором управления МКД. Он утверждается исключительно ОСС по согласованию с управляющей организацией.

➢ Результаты производства работ по текущему ремонту должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателя совета МКД (при наличии Совета МКД) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

➢ По результатам приемки работ по текущему ремонту составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами.

➢ Председатель совета МКД подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

➢ В акте приемки может быть указан гарантийный срок на выполненные работы. Если такой срок не указан, он должен быть согласован в договорах, заключенных на выполнение работ с подрядными организациями, и доведен до сведения собственников.

➢ Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД утверждена приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр (далее – Приказ № 761/пр). Применение иных форм акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества не предусмотрено. Исполнение требований Приказа № 761/пр является обязательным.

➢ Указанные акты составляются по окончании выполнения работ, а если это предусмотрено договором, то по результатам завершения отдельных этапов работы.

➢ Порядок приемки работ при уклонении одной из сторон при подписании акта установлен ст. 720 ГК РФ.