Об установления платы за содержание, регулировании зарплаты работников УО, выплате вознаграждения председателю совета МКД, проведении капитального ремонта МКД, в которых требовалось его проведение на дату приватизации первого жилого помещения

Минстроем России в письме от 17.08.2026 № 50681-ДН/04 «По вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом» представлены, в том числе следующие разъяснения.

Об установлении платы за содержание жилого помещения

➢ Собственники помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

➢ Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников (далее – ОСС) и предусматривается в договоре управления МКД в качестве существенного условия договора управления МКД (п. 5 ч. 2 статьи 44, ч. 7 ст. 156, ч. 1 и п. 3 ч. 3 ст. 162  ЖК РФ).

➢ В договоре управления МКД должен быть указан именно порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Такой порядок, в числе прочего может предусматривать порядок изменения размера платы, как например:

ежегодная индексация на индекс потребительских цен или прогнозный индекс инфляции;

увеличение на величину налога на добавленную стоимость, обязанность по уплате которого возникла у управляющей организации (далее – УО) в связи с изменениями налогового законодательства.

➢ Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

➢ Каждый МКД имеет свои отличительные особенности по составу общего имущества и состоянию такого имущества, что требует применения индивидуального подхода по определению размера платы за содержание жилого помещения в каждом отдельном МКД

➢ Введение регулирования минимального размера платы за содержание жилого помещения:

противоречит договорному принципу определения размера платы за содержание жилого помещения между собственниками помещений в МКД и УО;

приведет к нарушению прав собственников помещений в МКД по установлению размера платы за содержание жилого помещения в таком доме и риску возникновения социального напряжения;

приведет к необходимости утверждения размера платы для каждой УО (так как УО могут применять различные системы налогообложения (общая, упрощенная), оказывать услуги собственными силами или с привлечением подрядчиков) и для каждого МКД, что приведет к резкому росту нагрузки на уполномоченные органы, утверждающие такой размер платы, и повлечет дополнительные расходы бюджетных средств.

➢ В отличие от услуг и работ по содержанию жилого помещения, коммунальные услуги предоставляются по регулируемым тарифам, которые устанавливаются для каждой конкретной ресурсоснабжающей организации (далее – РСО).

Указанное регулирование введено в связи с тем, что РСО:

являются субъектами естественной монополии;

осуществляют свою деятельность на определенной территории, на которой лица, приобретающие коммунальные ресурсы, а также потребители коммунальных услуг не имеют возможности выбрать иную РСО.

При этом действующим законодательством не ограничивается количество УО, осуществляющих деятельность на одной и той же территории, и в отличие от выбора РСО выбор способа управления МКД и принятие решения о выборе УО относятся к компетенции ОСС (п. 4 и п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

О регулировании размера заработной платы работников УО

➢ Определение размера заработной платы работников УО находится в компетенции руководителя самой УО и не контролируется ни собственниками помещений, ни иными государственными органами, кроме Федеральной службы по труду и занятости и ее территориальных органов (государственных инспекций труда), которые осуществляют государственный контроль (надзор) за соблюдением трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права.

➢ Руководитель УО не ограничен в привлечении квалифицированных специалистов и применении при определении размера заработной платы персонала допускаемых ТК РФ вариантов стимулирования (расширение зоны обслуживания, совмещение, премирование и др.).

О выплате вознаграждения председателю совета МКД

➢ Председатель и члены совета МКД фактически представляют интересы всех собственников помещений в МКД в отношениях с третьими лицами в рамках установленной законом компетенции и не вступают в договорные отношения ни с собственниками помещений в МКД, ни с советом МКД, который не является юридическим лицом (ч. 5 и ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

➢ ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст.161.1 ЖК РФ).

➢ Вознаграждения председателю и членам совета МКД являются выплатами, стимулирующими добровольное выполнение своих полномочий членами совета МКД, в том числе председателем совета МКД. Такие вознаграждения выплачиваются на основании решения ОСС за счет:

дополнительных взносов собственников помещений в МКД;

доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД, в соответствии с условиями договора управления МКД;

иных не запрещенных законодательством РФ источников.

Особенности проведения капитального ремонта МКД, в которых требовалось его проведение на дату приватизации первого жилого помещения

➢ Законодательно предусмотрено, что проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в которых требовалось его проведение на дату приватизации первого жилого помещения, финансируются бывшим наймодателем за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета (ст. 190.1 ЖК РФ).

➢ Из взносов собственников помещений в МКД, получивших право собственности после приватизации соответствующих помещений, финансируются работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, за исключением тех работ, которые должен профинансировать бывший наймодатель.

➢ Возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД на государство противоречит:

ст. 210 ГК РФ об обязанности собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества;

ч. 1 ст. 39 ЖК РФ об обязанности собственников помещений в МКД нести бремя расходов на содержание общего имущества в МКД.