Вопрос-ответ
# 15-000-875 от 09.12.2015 Корнеева Елена Николаевна
Вопрос:
Здравствуйте! Я живу в МКД г. Красноярск, в настоящее время, проводится работа по согласованию с УК договора управления . Подскажите пожалуйста, имеют ли право собственники требовать УК согласовать структуру тарифа на жилищную услугу в которой определен процент расходов на текущий (не капитальный) ремонт здания, технологического оборудования систем вентиляции, теплоснабжения, электроснабжения в границах дома. Согласован тариф 26,09 руб/м2 , Расчет тарифа выполнен по форме, которая не позволяет определить конкретную стоимость оплаченных услуг, расходов на оплату труда аппарата управления, все статьи размыты. Нами предложено формирование резерва на текущий ремонт в размере не менее 10% от тарифа, который в случае его недоиспользования, переходил бы правоприемнику в случае расторжения договора с ныне действующей УК.
Каким документом регламентирована форма сметы затрат и расчета тарифа на жилищную услугу УК?
Мы беспокоимся, что через несколько лет наш новый дом придет в упадок, а средств на его поддержание не будет. Бывшее руководство УК постоянно заявляло, что денег нет, все улучшенное содержание было за счет дополнительных взносов, тариф доходил до 29 руб./м2 в 2013, 2014гг., а после опубликования статистической отчетности мы увидели, что за два года чистая прибыль составила более миллиона рублей, но на благоустройство дома не истрачено ни копейки. Все потреблено ими же.
До этого года был непосредственный способ управления домом и заключен договор на услуги по содержанию дома с этой же УК. Согласно Стандартам раскрытия информации , утвержденным Постановлением Правительства РФ № 731 от 29.05.2010г. такие УК не обязаны раскрывать сведения, поэтому нам не предоставили никаких финансово-хозяйственных документов для проверки расходов УК и в СМИ ничего не опубликовано тоже тоже.
Помогите, пожалуйста, советом.
Здравствуйте! Я живу в МКД г. Красноярск, в настоящее время, проводится работа по согласованию с УК договора управления . Подскажите пожалуйста, имеют ли право собственники требовать УК согласовать структуру тарифа на жилищную услугу в которой определен процент расходов на текущий (не капитальный) ремонт здания, технологического оборудования систем вентиляции, теплоснабжения, электроснабжения в границах дома. Согласован тариф 26,09 руб/м2 , Расчет тарифа выполнен по форме, которая не позволяет определить конкретную стоимость оплаченных услуг, расходов на оплату труда аппарата управления, все статьи размыты. Нами предложено формирование резерва на текущий ремонт в размере не менее 10% от тарифа, который в случае его недоиспользования, переходил бы правоприемнику в случае расторжения договора с ныне действующей УК.
Каким документом регламентирована форма сметы затрат и расчета тарифа на жилищную услугу УК?
Мы беспокоимся, что через несколько лет наш новый дом придет в упадок, а средств на его поддержание не будет. Бывшее руководство УК постоянно заявляло, что денег нет, все улучшенное содержание было за счет дополнительных взносов, тариф доходил до 29 руб./м2 в 2013, 2014гг., а после опубликования статистической отчетности мы увидели, что за два года чистая прибыль составила более миллиона рублей, но на благоустройство дома не истрачено ни копейки. Все потреблено ими же.
До этого года был непосредственный способ управления домом и заключен договор на услуги по содержанию дома с этой же УК. Согласно Стандартам раскрытия информации , утвержденным Постановлением Правительства РФ № 731 от 29.05.2010г. такие УК не обязаны раскрывать сведения, поэтому нам не предоставили никаких финансово-хозяйственных документов для проверки расходов УК и в СМИ ничего не опубликовано тоже тоже.
Помогите, пожалуйста, советом.
Ответ:
Устанавливаемый размер платы за содержание жилого помещения, должен быть соразмерен указанному в договоре управления многоквартирным домом перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме. Установление размера платы за содержание помещения, не соразмерных утвержденному перечню не допускается.
Размер платы за содержание жилого помещения в конкретном многоквартирном доме устанавливается в зависимости от объема выполняемых работ. Указанный объем не может содержать меньший перечень услуг и работ, чем тот, который установлен Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290), а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 3 Правил № 290, перечень услуг и работ
в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:
а) конструктивных элементов многоквартирного дома;
б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;
в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;
г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Исходя из перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта плата может отличаться в зависимости от степени благоустройства, видов работ и услуг на конкретном многоквартирном доме.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений следует исходить из того, что эта плата должна обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Необходимо отметить, что в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, соответственно обязанность по осуществлению всех видов работ (услуг), возложенных в рамках действующего законодательства на основании заключенного договора управления должна возлагаться именно на такую управляющую организацию.
Вместе с тем, по вопросу определения расчета размера платы за содержание жилого помещения, сообщаем следующее.
На данный момент единой методики расчетов для определения размера платы за содержание жилого помещения не имеется.
Однако в качестве дополнительного источника информации по выбору заинтересованных лиц можно воспользоваться множеством предлагаемых в настоящее время инструкций и методических рекомендаций, изданных разного рода организациями с различными организационно-правовыми формами. Кроме того, существуют методики, утвержденные на федеральном уровне и имеющие наибольшую распространенность при использовании организациями для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В качестве примера предлагаем ознакомиться со следующими документами:
Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно - коммунального хозяйства, утвержденная постановлением Госстроя Российской Федерации от 23.02.1999 № 9;
Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя Российской Федерации от 28.12.2000 № 303;
Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя Российской Федерации от 09.12.1999 № 139;
Рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя Российской Федерации от 22.08.2000 № 191.
По вопросу контроля за исполнением договора управления управляющей организацией.
Для более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, а также осуществления контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, и контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества жилищным федеральным законодательством предусмотрена обязанность собственников помещений по избранию совета многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определены полномочия совета многоквартирного дома по обеспечению выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вынесению на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу.
Кроме этого, частью 7 указанной статьи установлены полномочия председателя совета многоквартирного дома, которые предусматривают осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание, что за разъяснениями по вопросам, касающимся сферы ЖКХ, Вы можете обратиться в консультационно-правовой центр Красноярского края по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению в рабочие дни с 9.00 до 20.00 по телефону: 8-800-333-70-07 (звонок по Красноярскому краю бесплатный).
Размер платы за содержание жилого помещения в конкретном многоквартирном доме устанавливается в зависимости от объема выполняемых работ. Указанный объем не может содержать меньший перечень услуг и работ, чем тот, который установлен Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила № 290), а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок изменения такого перечня должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии со статьей 3 Правил № 290, перечень услуг и работ
в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом:
а) конструктивных элементов многоквартирного дома;
б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;
в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;
г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Исходя из перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, формируется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Эта плата может отличаться в зависимости от степени благоустройства, видов работ и услуг на конкретном многоквартирном доме.
При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений следует исходить из того, что эта плата должна обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Необходимо отметить, что в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Поскольку собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, соответственно обязанность по осуществлению всех видов работ (услуг), возложенных в рамках действующего законодательства на основании заключенного договора управления должна возлагаться именно на такую управляющую организацию.
Вместе с тем, по вопросу определения расчета размера платы за содержание жилого помещения, сообщаем следующее.
На данный момент единой методики расчетов для определения размера платы за содержание жилого помещения не имеется.
Однако в качестве дополнительного источника информации по выбору заинтересованных лиц можно воспользоваться множеством предлагаемых в настоящее время инструкций и методических рекомендаций, изданных разного рода организациями с различными организационно-правовыми формами. Кроме того, существуют методики, утвержденные на федеральном уровне и имеющие наибольшую распространенность при использовании организациями для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В качестве примера предлагаем ознакомиться со следующими документами:
Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно - коммунального хозяйства, утвержденная постановлением Госстроя Российской Федерации от 23.02.1999 № 9;
Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя Российской Федерации от 28.12.2000 № 303;
Рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя Российской Федерации от 09.12.1999 № 139;
Рекомендаций по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные приказом Госстроя Российской Федерации от 22.08.2000 № 191.
По вопросу контроля за исполнением договора управления управляющей организацией.
Для более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, а также осуществления контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, и контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества жилищным федеральным законодательством предусмотрена обязанность собственников помещений по избранию совета многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
В соответствии с частью 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определены полномочия совета многоквартирного дома по обеспечению выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вынесению на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу.
Кроме этого, частью 7 указанной статьи установлены полномочия председателя совета многоквартирного дома, которые предусматривают осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Обращаем Ваше внимание, что за разъяснениями по вопросам, касающимся сферы ЖКХ, Вы можете обратиться в консультационно-правовой центр Красноярского края по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению в рабочие дни с 9.00 до 20.00 по телефону: 8-800-333-70-07 (звонок по Красноярскому краю бесплатный).
