Об утверждении платы за содержание жилого помещения
Минстроем России в письме от 25.06.2025 № 36723-ДН/04 «Об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ К компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о выборе управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
➢ При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
➢ По договору управления многоквартирным домом (далее – МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в нем (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
➢ В договоре управления МКД должен быть указан порядок:
определения цены договора;
определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
определения размера платы за коммунальные услуги;
внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Утверждение условий договора управления МКД, в том числе цены такого договора относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
➢ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).
➢ Существенными являются:
условия о предмете договора;
условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
➢ Условие о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения является существенным условием договора управления МКД (п. 1 ст. 432 ГК РФ и п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
➢ В отсутствие решения общего собрания об утверждении размера платы и (или) в отсутствие решения общего собрания об утверждении текста договора, содержащего размер платы (следовательно, и стоимость выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) можно считать указанный договор управления не заключенным, ввиду отсутствия соглашения сторон по всем существенным условиям договорам.
➢ Если договор управления МКД является действующим, тогда в таком договоре утвержден порядок определения размера платы за содержание жилого помещения.
➢ При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления МКД по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).
➢ Поскольку одной из сторон договора управления МКД являются собственники помещений в МКД, решение об изменении договора управления МКД, в том числе об изменении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, должно быть принято на общем собрании собственников помещений в МКД.
➢ В отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД размер платы за содержание жилого помещения в рамках действующего договора управления МКД не подлежит изменению. В том числе не могут быть изменены условия действующего договора управления МКД, включая порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, на основании решения и (или) правового акта органа местного самоуправления.
➢ Действующее законодательство не предусматривает возможность самостоятельного (то есть в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в МКД) изменения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД, включая применение размера платы, установленного органом местного самоуправления (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.07.2017 № 22, Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 № 307-КГ17-18683 по делу № А56-84095/2016).
➢ Поскольку порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества исходя из норм ЖК РФ возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений дома, то условие договора управления о размере платы за содержание общего имущества должно соответствовать решению, принятому на собрании собственников дома. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.04.2023 № 45-КГ23-2-К7).
