О статусе машино-мест в МКД и размере платы за коммунальные услуги собственников машино-мест в МКД
Минстроем России в письме от 17.07.2026 № 16953-ОГ/00 «О размере платы за коммунальные услуги собственников машино-мест в многоквартирном доме» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ С 01.01.2017 вступили в силу изменения, регулирующие правовой статус машино-мест. Изменениями установлено понятие новому объекту –недвижимость «машино-место» – часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
➢ Собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением, машино-местом, собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (п. 1 и п. 2 ст. 287.4 ГК РФ).
➢ Общим имуществом собственников помещений и машино-мест признается имущество в здании или сооружении, обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему устанавливаются законом (п. 1, 2, 5 ст. 287.5 ГК РФ).
➢ Собственнику помещения, машино-места в многоквартирном доме (далее – МКД) принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД (ст. 290 ГК РФ).
➢ Ст. 6 Федерального закона от 03.06.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ) предусмотрены переходные положения, а также положения об объектах недвижимости, отвечающие характеристикам машино-мест, зарегистрированных до 01.01.2017, когда регистрировались не машино-места, а доля в помещении паркинга. Каждый участник долевой собственности вправе:
осуществить выдел в натуре своей доли посредством определения границ машино-места;
зарегистрировать право собственности на машино-место, если участник долевой собственности предоставит в ЕГРН соглашение всех сособственников или решение общего собрания по порядку пользования общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности в помещении (ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ).
➢ Постановлением Конституционного Суда РФ от 18.04.2023 № 18-П по делу о проверке конституционности ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ была выявлена необходимость дополнительного регулирования случаев осуществления выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание, сооружение, предназначенное для размещения транспортного средства, в судебном порядке, а также в случае отсутствия возможности получения сведений о сособственниках и их адресах или заинтересованности участников долевой собственности в заключении соглашений и определении порядка пользования общим имуществом.
➢ Федеральным законом от 23.11.2024 № 403-ФЗ, направленным на реализацию Постановления Конституционного Суда РФ № 18-П, внесены изменения в Закон № 315-ФЗ, а также в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), которыми установлено дополнительное регулирование в отношениях по порядку прекращения права общей долевой собственности на помещение паркинга и образованию машино-места.
➢ В соответствии с новой редакцией ч. 4 ст. 6 Закона № 315-ФЗ до прекращения права общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение собственник образованного машино-места:
имеет право пользования общим имуществом в здании или сооружении;
имеет право голосовать на общем собрании собственников помещений и (или) машино-мест в здании или сооружении, в которых находится такое машино-место;
несет бремя содержания такого имущества по правилам, предусмотренным ст. 259.1 - 259.4 ГК РФ для собственников машино-мест (пропорционально доле собственности на помещение паркинга).
➢ В соответствии с внесенными изменениями в Закон № 218-ФЗ:
помещение, в праве общей долевой собственности на которое осуществляется выдел доли, подлежит снятию с государственного кадастрового учета в случае выдела долей в праве общей долевой собственности всеми участниками общей долевой собственности (ч. 23 ст. 41);
в случае выдела машино-места одним из двух оставшихся участников общей долевой собственности на помещение, технический план образуемых машино-мест должен содержать сведения обо всех машино-местах, образуемых в счет долей в праве общей долевой собственности каждого из указанных участников. Государственный кадастровый учет образованных машино-мест и государственная регистрация права на них, государственная регистрация прекращения права общей долевой собственности и снятие с государственного кадастрового учета помещения (если машино-места образуются в счет долей в праве общей долевой собственности на помещение) осуществляются органом регистрации прав одновременно на основании заявления любого из указанных участников общей долевой собственности и технического плана образуемых машино-мест (ч. 25 ст. 41);
если право на помещение зарегистрировано при государственной регистрации права собственности на машино-место, образуемое при выделе его в счет доли в праве общей долевой собственности на указанное помещение, без заявления о государственной регистрации прав органом регистрации прав осуществляется государственная регистрация прекращения права собственности участника общей долевой собственности, осуществившего выдел машино-места в счет принадлежавшей ему доли. При наличии в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности всех участников общей долевой собственности на помещение и размерах их долей органом регистрации прав без заявлений участников общей долевой собственности вносятся изменения в части размеров принадлежащих им долей. Уведомление участников общей долевой собственности о внесенных в ЕГРН изменениях в части размеров принадлежащих им долей осуществляется органом регистрации прав в срок не более пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации прав в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования (ч. 7 ст. 42).
➢ Рассмотренные изменения вступили в силу с 04.12.2024 и позволяют в полной мере расширить возможности граждан на реализацию своего права на осуществление выдела в натуре доли в праве общей долевой собственности на помещение, здание, сооружение, предназначенное для размещения транспортного средства, в рамках Закона № 315-ФЗ, а также будут стимулировать к завершению выдела долей в праве общей долевой собственности на помещения, предназначенные для размещения машино-мест.
➢ Собственники машино-мест являются участниками жилищных отношений, если им принадлежит доля в помещении паркинга или машино-место в границах отведенной площади в паркинге, являющимся неотъемлемой конструктивной частью МКД (ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
➢ При определении порядка участия собственников машино-мест в общем собрании собственников помещений в МКД, при определении обязательств собственников машино-мест по их участию в расходах на содержание общего имущества в МКД, а также при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению следует учитывать порядок определения доли собственников машино-мест в общем имуществе в МКД в зависимости от следующих обстоятельств:
если в подземном паркинге имеются собственники с зарегистрированной долей в помещении паркинга, то у всех собственников машино-мест в паркинге сохраняются обязанности по содержанию помещения паркинга как общего имущества собственников машино-мест в паркинге;
если в подземном паркинге у всех собственников машино-мест зарегистрированы права собственности на машино-места, то таким собственникам принадлежит на праве собственности только часть помещения паркинга, определяемая границами каждого машино-места, на которое у собственника зарегистрированы права собственности. Оставшаяся часть паркинга, включая проезды и иное имущество, расположенное в паркинге, относится к общему имуществу собственников помещений и машино-мест в МКД, если собственники машино-мест не принимали решение о приобретении в общую собственность собственников машино-мест имущество, расположенное в помещении паркинга (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ).
➢ Размер платы за коммунальную услугу по отоплению и за содержание общего имущества в МКД определяются для собственников машино-мест пропорционально доле собственника машино-места, определяемого:
границами машино-места – при регистрации собственности на машино-место у всех собственников машино-мест;
долей в паркинге – при сохранении у отдельных собственников машино-мест регистрации доли в паркинге.
➢ Собственники жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в МКД (за исключением машино-мест, входящих в состав общего имущества в МКД) обязаны вносить плату за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
➢ Отношения по определению размера расходов собственников помещений и машино-мест в МКД, связанных с содержанием общего имущества в МКД, находящемся в управлении ТСЖ, были рассмотрены Конституционным Судом РФ, который в Постановлении от 29 .01.2018 № 5-П указал следующее:
по общему правилу жилищного законодательства размер платы за содержание жилого помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений и машино-мест в МКД, однако, в МКД, в котором управление осуществляется ТСЖ, такие правила не являются обязательными, и жилищное законодательство не исключает возможность учета особенностей отдельных помещений в МКД при определении размера платежей, связанных с расходами на содержание общего имущества в МКД, которые могут нести не все собственники помещений в МКД;
изменение соответствующих обязательств допускается только по решению общего собрания собственников в МКД, которое вправе изменить доли участия собственников в общих расходах на содержание общего имущества исходя из критериев особенностей помещений (их назначения) и иных обстоятельств при условии, что установленная дифференциация размера платежей не приведет к различиям в правовом положении собственников, относящихся к одной категории.
➢ Если на общем собрании собственников помещений в МКД, в котором управление осуществляется ТСЖ, собственники:
примут решение об изменении доли участия в расходах на содержание общего имущества в МКД для собственников жилых помещений, собственников нежилых помещений, собственников машино-мест, в таком случае размер платы за содержание жилого помещения должен определяться для собственников по каждой определенной категории исходя из измененных для каждой категории собственников долей участия в расходах на содержание общего имущества;
не приняли решение об изменении доли участия в расходах на содержание общего имущества для собственников по каждой определенной категории, то размер платы за содержание жилого помещения устанавливается одинаковым для всех собственников помещений и машино-мест в МКД исходя из общих расходов на содержание общего имущества и доли каждого собственника помещения и собственника машино-места в общем имуществе в МКД.
При этом собственники машино-мест обязаны нести отдельно расходы на содержание принадлежащих им машино-мест, аналогично, как собственники жилых и нежилых помещений несут самостоятельно расходы на содержание принадлежащих им помещений (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
