Основные темы ЖКХ в вопросах и ответах (2026 год)

Совет многоквартирного дома является органом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161.1
    ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома избирается в каждом доме
    с количеством квартир более четырех, где не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается
    на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося
    в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно
    к нескольким многоквартирным домам (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений
    в доме, который продлевается на тот же срок в случае непринятия решения
    о переизбрании совета (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

об избрании совета нового многоквартирного дома?
    Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года:
    с даты вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ
    «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации
    и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 123-ФЗ) – в отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу Федерального закона
    № 123-ФЗ (до 04.06.2011);
    с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – в отношении многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после вступления в силу Федерального закона № 123-ФЗ (после 04.06.2011) (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ,
    ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 123-ФЗ).

В случае, если в многоквартирном доме количество квартир более четырех, не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, и в течение календарного года решение об избрании совета такого дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 04.06.2011
    № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации
    и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Полномочия совета многоквартирного дома установлены в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

Совет многоквартирного дома имеет следующие полномочия:
    обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
    выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в доме, планирования и организации работ
    по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также предложения
    по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым
    не противоречит ЖК РФ;
    представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
    представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании;
    осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ
    по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг;
    представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе;
    осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества
    в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Порядок избрания совета многоквартирного дома установлен ст. 44.1, 45, 46, 161.1 ЖК РФ.

Для избрания совета многоквартирного дома необходимо выполнение следующих шагов:
    выступить с инициативой проведения общего собрания;
    проинформировать собственников помещений о проведении общего собрания;
    провести общее собрание собственников;
    подвести итоги голосования;
    уведомить собственников о принятом решении (ст. 44.1, 45, 46, 161.1
    ЖК РФ).

Инициатором проведения общего собрания в целях избрания совета многоквартирного дома может быть любой из собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

В целях подготовки общего собрания собственников для избрания совета многоквартирного дома инициатор должен обеспечить выполнение следующих мероприятий:
    сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании совета многоквартирного дома и его председателя;
    составить список кандидатов;
    определиться с формой проведения общего собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
    определиться с датой, местом и временем проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования – временем начала и окончания голосования;
    подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Требований к определению перечня кандидатов в состав совета многоквартирного дома из числа собственников законодательно не регламентирован. Список кандидатов в состав совета многоквартирного дома, например, может быть составлен по результатам собраний собственников каждого из подъездов и самовыдвижения.

Проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания в целях избрания совета многоквартирного дома следует не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ) или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Информацию, позволяющую идентифицировать собственников помещений в многоквартирном доме, можно получить в управляющей многоквартирным домом организации, запросив сведения из реестра собственников помещений (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
    очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений
    по вопросам, поставленным на голосование);
    заочного голосования (опросным путем или с использованием информационных систем, например государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства);
    очно-заочного голосования (очное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи инициатору общего собрания оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания, и в порядке, установленном решением общего собрания) (ст. 44.1, 47, 47.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

считается принятым?
    Решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений
    (ч. 1 ст.46 ЖК РФ).

о совете многоквартирного дома
    Иногда на практике на общем собрании утверждается положение
    о совете многоквартирного дома. Это не запрещено жилищным законодательством, хотя прямо им не предусмотрено. В положении закрепляются, в том числе полномочия совета многоквартирного дома, порядок формирования совета дома, порядок его работы, организация делопроизводства, вопросы вознаграждения председателю и членам совета, порядок взаимодействия совета дома с управляющей организацией и собственниками помещений и иное.

После проведения общего собрания собственников необходимо подвести итоги голосования и оформить решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя протоколом (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

О принятых на общем собрании решениях собственники должны быть уведомлены не позднее чем через 10 дней после принятия таких решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Решения, принятые общим собранием собственников, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников в доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома?
    Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение собственников помещений в многоквартирном доме о выплате вознаграждения совету многоквартирного дома должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Выплата вознаграждения совету дома не осуществляется без участия третьих лиц, в качестве такого лица может выступать управляющая организация. В данном случае управляющая организация может быть выбрана в качестве уполномоченного лица по аналогии с выбором лица, уполномоченного на заключение договора с пользователем общего имущества.
    В указанном случае управляющая организация может рассматриваться в качестве посредника в расчетах между собственниками и членами совета дома, если на основании решения общего собрания собственников управляющая организация по поручению собственников:
    начисляет и выставляет к оплате в платежных документах собственникам взнос на выплату вознаграждения совету дома в размере, установленном общим собранием собственников;
    с периодичностью, определенной решением общего собрания собственников, выплачивает фактически полученные денежные средства совету дома (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В случае если общим собранием собственников принято решение о выплате вознаграждения председателю и (или) членам совета многоквартирного дома, необходимо учитывать, что вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу и т.д. относится к доходам, полученным от источников в РФ. При определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика. Следовательно, доход в виде вознаграждения, полученный председателем и членами совета многоквартирного дома, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях (пп. 6 п. 1 ст. 208 ч. 2, п. 1 ст. 210 ч. 2 НК РФ).

Объектом обложения страховыми взносами признаются начисляемые уполномоченной управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вознаграждения в пользу членов совета многоквартирного дома, включая председателя совета многоквартирного дома, избранных собственниками в соответствии с положениями ЖК РФ (с целью осуществления ими управленческих, контрольных, представительских функций и иных полномочий), производимые по трудовым договорам и гражданско-правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг
    Следовательно, при наличии заключенных трудовых или гражданско-правовых договоров с членами совета МКД суммы выплат и иных вознаграждений являются объектом обложения страховыми взносами на обязательное социальное страхование (п. 1 ст. 420 ч. 2 НК РФ).

Председатель совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме из числа членов совета многоквартирного дома (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Полномочия председателя совета многоквартирного дома установлены
    ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Председатель совета многоквартирного дома обладает следующими полномочиями:
    вступление в переговоры относительно условий договора управления многоквартирным домом (до принятия общим собранием собственников помещений решения о заключении указанного договора), а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений – относительно условий договоров оказания услуг
    по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества
    в многоквартирном доме; договоров горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами, с доведением до сведения собственников помещений результатов таких переговоров;
    заключение вышеуказанных договоров на условиях, указанных
    в решении общего собрания собственников помещений, на основании доверенностей от собственников помещений или без доверенности в случае наделения председателя соответствующими полномочиями по решению общего собрания собственников помещений;
    осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей от собственников помещений или без доверенности в случае наделения председателя таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений подписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, актов о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, актов о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направление в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
    представление в суде в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг (на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений);
    принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочием по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочием по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме должно содержать перечень:
    споров, связанных с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета многоквартирного дома вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме;
    процессуальных действий, которые председатель совета многоквартирного дома вправе совершать от имени собственников помещений в многоквартирном доме в целях реализации переданного ему полномочия по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений вправе принять решение о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
    Решение о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в общем собрании собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).