Часто задаваемые вопросы по капитальному ремонту (2016 год)
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу по истечении 6 месяцев после направления региональному оператору такого решения общего собрания собственников помещений в МКД, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 статьи 173 ЖК РФ.
(Закон Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451)
(Закон Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451)
Лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в МКД, принявших решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД, в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого решения направляет копию решения общего собрания в ОМС, на территории которого расположен соответствующий МКД. При формировании собственниками помещений фонда капитального ремонта на счете регионального оператора копия данного решения дополнительно направляется указанным лицом в тот же срок региональному оператору
(статья 16 Закон Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451)
(статья 16 Закон Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451)
Уполномоченное лицо, которое на основании решения общего собрания собственников МКД было выбрано для оказания услуг по представлению платежных документов, обязано представлять владельцу специального счета в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт.
(часть 3.2 статьи 175 ЖК РФ, введена ФЗ от 28.12.2016 № 498-ФЗ)
(часть 3.2 статьи 175 ЖК РФ, введена ФЗ от 28.12.2016 № 498-ФЗ)
Региональный оператор вправе размещать временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на счете регионального оператора, в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям, установленным ст. 176 ЖК РФ, в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ. При этом доходы, полученные от размещения временно свободных средств, могут использоваться только в целях, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ
(ч. 3 ст. 21 Закона № 4-1451, введена п. 3 в ред. Закона Красноярского края от 22.12.2016 № 2-331)
(ч. 3 ст. 21 Закона № 4-1451, введена п. 3 в ред. Закона Красноярского края от 22.12.2016 № 2-331)
В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).
(пункт 2.3.7.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)
(пункт 2.3.7.Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)
В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 - 4 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.
(п 6. ст. 189 ЖК РФ)
(п 6. ст. 189 ЖК РФ)
Взнос на капитальный ремонт «привязан» конкретному помещению. Если собственники помещения не достигли согласия об оплате взноса за помещение в целом, им необходимо написать заявление о разделении лицевого счета с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на данное помещение, а также размер площади или долю в праве принадлежащую соответствующему собственнику.
Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.
(Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016))
(Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016))
В соответствии с договором, который заключается между Региональным фондом капитального ремонта МКД в Красноярском крае и подрядной организацией, выполняющей работы по капитальному ремонту, подрядчик обязан обеспечить охранные мероприятия, позволяющие исключить либо минимизировать причинение ущерба собственникам помещений в МКД при проведении работ по кап.ремонту.
В случае причинения материального ущерба, нанесенного собственникам помещений в МКД и иным лицам при выполнении работ по договору заключается между Региональным фондом капитального ремонта МКД в Красноярском крае и подрядной организацией, подрядчик обязан возместить ущерб в полном объеме.
Собственнику помещения необходимо пригласить сотрудников УО и подрядной организации для составления акта по факту причинения ущерба, в котором нужно указать объем причиненного вреда.
Подписанный акт служит основанием для определения стоимости ущерба. Как правило, подрядная организация осуществляет расчет сметы на восстановление ущерба и организует подписание соглашения между собственником и подрядчиком (причинителем вреда) о сумме ущерба и сроках его возмещения.
В случае если подрядная организация уклоняется от решения вопроса по возмещению ущерба, собственник вправе нанять иную (стороннюю) организацию для расчета суммы ущерба в судебном порядке.
Кроме того, отмечаем, что приемка выполненных работ осуществляется комиссионно. В состав комиссии включаются, в том числе представители собственников помещений и УО. Соответственно при причинении ущерба необходимо проинформировать об этом уполномоченное лицо, которое при приемке работ будет учитывать информацию о наличии такого ущерба.
В случае если подрядная организация уклоняется от решения вопроса по возмещению ущерба, собственник вправе нанять иную (стороннюю) организацию для расчета суммы ущерба в судебном порядке.
Кроме того, отмечаем, что приемка выполненных работ осуществляется комиссионно. В состав комиссии включаются, в том числе представители собственников помещений и УО. Соответственно при причинении ущерба необходимо проинформировать об этом уполномоченное лицо, которое при приемке работ будет учитывать информацию о наличии такого ущерба.
Обязательные квалификационные требования к руководителю, кандидату на должность руководителя специализированной некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД утверждены Приказом министерства строительства и ЖКХ хозяйства Российской Федерации и от 27 июля 2015 г. № 526/пр.
Краткосрочный план реализации региональной программы КР общего имущества в МКД, расположенных на территории Красноярского края, утвержден Постановлением Правительства Красноярского края № 289-п от 14.06.2016 (опубликовано 28.06.2016; изменения в постановление Правительства Красноярского края от 01.10.2015 № 502-п).
Источником финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД в рамках краткосрочного плана являются средства:
- местных бюджетов в сумме 176 627,68 руб.;
- собственников помещений в МКД в сумме 4 478 810 695,23 руб.
Контроль за ходом реализации краткосрочного плана осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края.
Источником финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД в рамках краткосрочного плана являются средства:
- местных бюджетов в сумме 176 627,68 руб.;
- собственников помещений в МКД в сумме 4 478 810 695,23 руб.
Контроль за ходом реализации краткосрочного плана осуществляет министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Красноярского края.
Размер начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в МКД, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных пеней;
размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту;
кредитах, займах, привлеченных региональным оператором в целях финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов. (ч.2 ст. 183 ЖК РФ).
размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту;
кредитах, займах, привлеченных региональным оператором в целях финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов. (ч.2 ст. 183 ЖК РФ).
Перечень сведений, подлежащих размещению специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, на своем официальном сайте указан в приложении к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11 ноября 2015 г. N 803/пр.
Функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют ФКР на счете РО могут осуществляться ОМС и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями на основании заключенного с региональным оператором договора о передаче функций технического заказчика в следующих случаях:
а) населенный пункт, на территории которого находится МКД, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.;
б) более 50% общей площади помещений в МКД находится в муниципальной собственности;
в) МКД относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного (муниципального) значения;
г) предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется за счет средств местного бюджета;
д) МКД находится на территории закрытого административно-территориального образования (п. 3.1 ст. 20 Закон № 4-1451).
а) населенный пункт, на территории которого находится МКД, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.;
б) более 50% общей площади помещений в МКД находится в муниципальной собственности;
в) МКД относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации местного (муниципального) значения;
г) предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется за счет средств местного бюджета;
д) МКД находится на территории закрытого административно-территориального образования (п. 3.1 ст. 20 Закон № 4-1451).
Согласно статье 14 Закона Красноярского края от 27.06.2013 № 4-1451 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края» установка ОДПУ потребления ресурсов производится в рамках выполнения работ по капитальному ремонту, которые финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Оснащение МКД общедомовыми приборами учета в обязательном порядке будет произведено в сроки, установленные Региональной программой, при выполнении капитального ремонта внутридомовых инженерных систем (какой либо).
Оснащение МКД общедомовыми приборами учета в обязательном порядке будет произведено в сроки, установленные Региональной программой, при выполнении капитального ремонта внутридомовых инженерных систем (какой либо).
Владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД размещает временно свободные средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации, на основании договора специального депозита, который заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и с особенностями, установленными настоящим Кодексом (ч. 1 ст. 175.1 ЖК РФ).
Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
(ч.1 ст. 174 ЖК РФ)
(ч.1 ст. 174 ЖК РФ)
На денежные средства, размещенные на специальном депозите, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца специального счета, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в пунктах 1.1-1 и 1.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, а также договоров на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме, заключенных на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта либо на ином законном основании (ч. 4 ст. 175.1 ЖК РФ).
Согласно Приказу Минсвязи России и Минстроя России от 29.02.16 № 74/114/пр. рег. оператором кап. ремонта подлежит размещению в системе ГИС следующая информация:
1. Информация о рег. операторе кап. ремонта
2. Платежные реквизиты рег. оператора
3. Адреса МКД, в отношении которых собственниками помещений в МКД принято решение о формировании фонда кап. ремонта на счете рег. оператора кап. ремонта, код ОКТМО муниц. образований, на территории которых расположены МКД
4. Информация о решении общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда кап. ремонта на счете рег. оператора капитального ремонта
5. Информация о размере взносов на кап. ремонт, утвержденных решениями общих собраний собственников помещений в МКД в размере, превышающем мин. размер взносов, установленных нормативным правовым актом органа гос. власти субъекта РФ
6. Дата принятия общим собранием собственников помещений в МКД или ОМС решения о проведении кап. ремонта общего имущества в МКД
7. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД или решения ОМС о проведении кап. ремонта общего имущества в МКД
8. Срок представления платежных документов для уплаты взносов на кап. ремонт
9. Информация о модели выставления платежных документов на оплату взносов на кап. ремонт (отдельная квитанция на оплату взносов рег. оператора кап. ремонта или лица, осуществляющего управление МКД, либо указание в единой квитанции помимо взносов на кап. ремонт иных жилищно-коммунальных услуг)
10. Информация о совершенных операциях по списанию со счета и зачислению денежных средств на счет, который открыт в целях формирования фонда кап. ремонта, а также об остатке денежных средств на таком счете
11. Информация об учете фондов кап. ремонта
12. Информация о кредитах, займах, привлеченных рег. оператором кап. ремонта в целях финансирования услуг и (или) работ по кап. ремонту общего имущества в МКД, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов
13. Сведения о оказании услуг и (или) выполнении работ по кап. ремонту общего имущества в МКД в рамках исполнения рег. программ кап. ремонта, краткосрочного плана реализации рег. программы кап. ремонта
14. Информация, подлежащая размещению рег. оператором кап. ремонта, в случае если он является владельцем спец. счета, открытого в целях формирования фонда кап. ремонта
15. Информация об ответах на обращения по вопросам ЖКХ, поступивших рег. оператору кап. ремонта, с использованием системы
1. Информация о рег. операторе кап. ремонта
2. Платежные реквизиты рег. оператора
3. Адреса МКД, в отношении которых собственниками помещений в МКД принято решение о формировании фонда кап. ремонта на счете рег. оператора кап. ремонта, код ОКТМО муниц. образований, на территории которых расположены МКД
4. Информация о решении общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда кап. ремонта на счете рег. оператора капитального ремонта
5. Информация о размере взносов на кап. ремонт, утвержденных решениями общих собраний собственников помещений в МКД в размере, превышающем мин. размер взносов, установленных нормативным правовым актом органа гос. власти субъекта РФ
6. Дата принятия общим собранием собственников помещений в МКД или ОМС решения о проведении кап. ремонта общего имущества в МКД
7. Протокол общего собрания собственников помещений в МКД или решения ОМС о проведении кап. ремонта общего имущества в МКД
8. Срок представления платежных документов для уплаты взносов на кап. ремонт
9. Информация о модели выставления платежных документов на оплату взносов на кап. ремонт (отдельная квитанция на оплату взносов рег. оператора кап. ремонта или лица, осуществляющего управление МКД, либо указание в единой квитанции помимо взносов на кап. ремонт иных жилищно-коммунальных услуг)
10. Информация о совершенных операциях по списанию со счета и зачислению денежных средств на счет, который открыт в целях формирования фонда кап. ремонта, а также об остатке денежных средств на таком счете
11. Информация об учете фондов кап. ремонта
12. Информация о кредитах, займах, привлеченных рег. оператором кап. ремонта в целях финансирования услуг и (или) работ по кап. ремонту общего имущества в МКД, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов
13. Сведения о оказании услуг и (или) выполнении работ по кап. ремонту общего имущества в МКД в рамках исполнения рег. программ кап. ремонта, краткосрочного плана реализации рег. программы кап. ремонта
14. Информация, подлежащая размещению рег. оператором кап. ремонта, в случае если он является владельцем спец. счета, открытого в целях формирования фонда кап. ремонта
15. Информация об ответах на обращения по вопросам ЖКХ, поступивших рег. оператору кап. ремонта, с использованием системы
Сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта - Сумма денежных средств, необходимая для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
(ч.30 ст. 1 «Градостроительный кодекс РФ»)
(ч.30 ст. 1 «Градостроительный кодекс РФ»)
Постановление Правительства Красноярского края от 27.12.2013 № 716-п «Об утверждении Порядка ведения реестра специальных счетов, реестра сведений о размере остатка средств на специальных счетах, реестра сведений о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, и реестра сведений о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах» порядок ведения реестра определяет порядок ведения службой строй надзора и жилищного контроля Красноярского края реестра спец. счетов, реестра сведений о размере остатка средств на спец.счетах, реестра сведений о МКД, собственники помещений в которых формируют фонды кап. ремонта на счете, счетах рег. оператора, и реестра сведений о поступлении взносов на кап.ремонт от собственников помещений в таких МКД (далее - реестры).
Формирование и ведение реестров осуществляется в электронной форме по формам, утвержденным органом государственного жилищного надзора.
Под реестрами понимается информационная база данных, содержащая сведения о выбранных собственниками помещений в МКД способах формирования фондов кап. ремонта и о размерах таких фондов кап.ремонта МКД.
Сведения представляются в 2 экз. в орган службы стройнадзора непосредственно или направляются заказным почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении либо в виде электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью владельца спец. счета, рег. оператора.
В случае если направляемая информация содержит объем более 5 листов письменного текста формата А4, такая информация в обязательном порядке предоставляется в виде электронного документа.
В случае представления сведений непосредственно в орган государственного жилищного надзора днем их подачи считается день регистрации в органе государственного жилищного надзора. При направлении сведений по почте днем их подачи считается день отправки почтового отправления. При направлении сведений в виде электронного документа днем их подачи считается день регистрации этого документа в системе электронного документооборота органа государственного жилищного надзора.
Формирование и ведение реестров осуществляется в электронной форме по формам, утвержденным органом государственного жилищного надзора.
Под реестрами понимается информационная база данных, содержащая сведения о выбранных собственниками помещений в МКД способах формирования фондов кап. ремонта и о размерах таких фондов кап.ремонта МКД.
Сведения представляются в 2 экз. в орган службы стройнадзора непосредственно или направляются заказным почтовым отправлением с описью вложения, с уведомлением о вручении либо в виде электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью владельца спец. счета, рег. оператора.
В случае если направляемая информация содержит объем более 5 листов письменного текста формата А4, такая информация в обязательном порядке предоставляется в виде электронного документа.
В случае представления сведений непосредственно в орган государственного жилищного надзора днем их подачи считается день регистрации в органе государственного жилищного надзора. При направлении сведений по почте днем их подачи считается день отправки почтового отправления. При направлении сведений в виде электронного документа днем их подачи считается день регистрации этого документа в системе электронного документооборота органа государственного жилищного надзора.
Согласно Постановления Правительства Красноярского края от 27.12.2013 № 714-п, контроль за соответствием деятельности Фонда установленным требованиям осуществляется службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (далее - Служба).
Предметом контроля является соблюдение Фондом установленных требований при осуществлении деятельности по обеспечению проведения кап. ремонта общего имущества в МКД за исключением финансового контроля за использованием Фондом средств соответствующих бюджетов, осуществляемого органами финансового контроля.
Контроль за деятельностью Фонда осуществляется Службой посредством проведения проверок, принятия мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения установленных требований при осуществлении Фондом своей деятельности.
Проверки Фонда проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок.
В случае выявления при проведении проверки нарушений должностные лица Службы, проводившие проверку, в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны:
выдать предписание Фонду об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения;
принять меры по контролю за устранением выявленных нарушений, а также меры по привлечению лиц, допустивших выявленные нарушения, к ответственности.
Согласно ч. 2.5 ст. 189 ЖК РФ собственники вправе в любое время принять решение о проведении кап.ремонта по предложению лица, осуществляющего управления домов, рег.оператора либо по собст. инициативе. Решением должны быть утверждены перечень работ, смета расходов и источники финансирования кап.ремонта. Собственники вправе изменить вид ремонта.
Об изменении вида работ
(Постанов.Прав.КК № 511-п от 29.10.14- Порядок):
Если в рег.программу включены несколько видов ремонта, то в краткосрочный план включается один вид кап.ремонта. (если ремонт подлежит внутридомовая инженерная система, то указывается конкретный вид системы).
Замена вида работ, предполагает под собой, что один вид работ переносится на более ранний срок, а другой вид работ переносится на более поздний срок. Перенос срока кап.ремонта допускается только в случае принятия решения собственниками МКД. Проведение одновременно двух видов работ не допускается (п.2.10.8 Порядка).
Если собственники хотят провести другой вид работ, который включен в период, на который составляется краткосрочный план, то включение в решение о переносе сроков ремонта не требуется.
Об изменении вида работ
(Постанов.Прав.КК № 511-п от 29.10.14- Порядок):
Если в рег.программу включены несколько видов ремонта, то в краткосрочный план включается один вид кап.ремонта. (если ремонт подлежит внутридомовая инженерная система, то указывается конкретный вид системы).
Замена вида работ, предполагает под собой, что один вид работ переносится на более ранний срок, а другой вид работ переносится на более поздний срок. Перенос срока кап.ремонта допускается только в случае принятия решения собственниками МКД. Проведение одновременно двух видов работ не допускается (п.2.10.8 Порядка).
Если собственники хотят провести другой вид работ, который включен в период, на который составляется краткосрочный план, то включение в решение о переносе сроков ремонта не требуется.
В качестве источника финансирования выступают средства собственников. Изменение видов работ может быть дороже или дешевле вида работ, предусмотренных краткосрочным планом. Краткосрочный план на очередной год разрабатывается в пределах лимита финансовых средств.
Если предлагаемый собственниками вид работ дешевле предусмотренного краткосрочным планом, то замена вида работ ведет к экономии средств и новый вид работ в полном объеме войдет в предусмотренный лимит.
Если предлагаемый собственниками вид работ дороже предусмотренного краткосрочным планом, то в данном случае ОМС, ответственный за составление краткосрочного плана, должен оценить вписывается ли новый вид работ в лимит финансовых средств. Если стоимость работ, превысила, лимит финансовых средств, то предполагаемый собственниками вид работ не может быть включен в краткосрочный план.
Если предлагаемый собственниками вид работ дешевле предусмотренного краткосрочным планом, то замена вида работ ведет к экономии средств и новый вид работ в полном объеме войдет в предусмотренный лимит.
Если предлагаемый собственниками вид работ дороже предусмотренного краткосрочным планом, то в данном случае ОМС, ответственный за составление краткосрочного плана, должен оценить вписывается ли новый вид работ в лимит финансовых средств. Если стоимость работ, превысила, лимит финансовых средств, то предполагаемый собственниками вид работ не может быть включен в краткосрочный план.
Временно свободными средствами фонда кап. ремонта для их размещения рег. оператором в кредитных организациях являются (Постановление Правительства РФ от 23.05.2016 № 453 «Об утверждении Правил размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»):
остатки средств, полученных от собственников помещений в МКД, образовавшиеся на счете (счетах) рег. оператора, не использованные в предыдущем году в соответствии с требованиями к обеспечению финансовой устойчивости деятельности рег. оператора, установленными частями 2 и 3 статьи 185 ЖКРФ;
остатки средств, полученных из других не запрещенных законом источников, на счете (счетах) рег.оператора, не использованные в предыдущем году и не обремененные исполнением рег.оператором обязательств по финансированию кап. ремонта общего имущества в МКД в текущем году и другими обязательными платежами;
средства, поступившие на счет (счета) рег. оператора в текущем году, если использование их рег.оператором для выполнения обязательств по финансированию кап. ремонта общего имущества в МКД, в том числе по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по кап. ремонту общего имущества в МКД, и другим обязательным платежам, не планируется в течение предстоящего календарного месяца и (или) квартала текущего года.
Установлено, в частности, что размещение временно свободных денежных средств фонда кап. ремонта не должно приводить к возникновению дефицита средств, необходимых для расчета за оказанные услуги и (или) выполненные работы по кап. ремонту в доме, и риску привлечения рег. оператора к имущественной ответственности.
Средства, поступившие на счет (счета) рег.оператора в текущем году, если использование их рег. оператором для выполнения обязательств по финансированию кап. ремонта общего имущества в МКД, в том числе по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по кап. ремонту общего имущества в МКД, и другим обязательным платежам, не планируется в течение предстоящего календарного месяца и (или) квартала текущего года, размещаются на депозитах на срок не более 3 месяцев.
Рег. оператор обязан обеспечить постоянную проверку соответствия кредитных организаций, в которых временно размещены свободные средства фонда кап.ремонта, требованиям, с учетом которых каждая из них была допущена к участию в конкурсе по отбору кредитных организаций для открытия счетов рег. оператором.
остатки средств, полученных от собственников помещений в МКД, образовавшиеся на счете (счетах) рег. оператора, не использованные в предыдущем году в соответствии с требованиями к обеспечению финансовой устойчивости деятельности рег. оператора, установленными частями 2 и 3 статьи 185 ЖКРФ;
остатки средств, полученных из других не запрещенных законом источников, на счете (счетах) рег.оператора, не использованные в предыдущем году и не обремененные исполнением рег.оператором обязательств по финансированию кап. ремонта общего имущества в МКД в текущем году и другими обязательными платежами;
средства, поступившие на счет (счета) рег. оператора в текущем году, если использование их рег.оператором для выполнения обязательств по финансированию кап. ремонта общего имущества в МКД, в том числе по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по кап. ремонту общего имущества в МКД, и другим обязательным платежам, не планируется в течение предстоящего календарного месяца и (или) квартала текущего года.
Установлено, в частности, что размещение временно свободных денежных средств фонда кап. ремонта не должно приводить к возникновению дефицита средств, необходимых для расчета за оказанные услуги и (или) выполненные работы по кап. ремонту в доме, и риску привлечения рег. оператора к имущественной ответственности.
Средства, поступившие на счет (счета) рег.оператора в текущем году, если использование их рег. оператором для выполнения обязательств по финансированию кап. ремонта общего имущества в МКД, в том числе по заключенным договорам об оказании услуг и (или) о выполнении работ по кап. ремонту общего имущества в МКД, и другим обязательным платежам, не планируется в течение предстоящего календарного месяца и (или) квартала текущего года, размещаются на депозитах на срок не более 3 месяцев.
Рег. оператор обязан обеспечить постоянную проверку соответствия кредитных организаций, в которых временно размещены свободные средства фонда кап.ремонта, требованиям, с учетом которых каждая из них была допущена к участию в конкурсе по отбору кредитных организаций для открытия счетов рег. оператором.
Исходя из норм Жилищного кодекса, до 30.06.2015 заключение договора о формировании фонда капитального ремонта между собственниками и региональным оператором, являлось обязательным.
Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 30.06.2015, в статью 181 Жилищного кодекса внесены существенные изменения, коснувшиеся порядка заключения договора о формировании фонда капитального ремонта, а именно: исключено обязательное условие о заключении такого договора.
Таким образом, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников в силу закона независимо от наличия (отсутствия) подписанного договора о формировании фонда капитального ремонта с региональным оператором.
Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 30.06.2015, в статью 181 Жилищного кодекса внесены существенные изменения, коснувшиеся порядка заключения договора о формировании фонда капитального ремонта, а именно: исключено обязательное условие о заключении такого договора.
Таким образом, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников в силу закона независимо от наличия (отсутствия) подписанного договора о формировании фонда капитального ремонта с региональным оператором.
Система ремонтов МКД предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований. Межремонтные сроки и примерные объемы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с Ведомственными строительными нормами и Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденными Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312 (далее – Приказ № 312), а при среднесрочном и краткосрочном планировании – уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей МКД.
Так, согласно пункту 2.2. Приказа № 312, система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым Приложением 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
Сроки проведения реконструкции зданий и объектов должны определяться социальными потребностями и, как правило, совпадать со сроками капитального ремонта.
Приложения 2 и 3 определяют рекомендуемые сроки минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов.
При этом перечень работ по дому регламентируется положениями следующих нормативных правовых актов, регулирующих вопросы капитального ремонта:
приказ Госкомархитектуры от 26.12.1989 № 250, которым утверждены Ведомственные строительные нормы. Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования. ВСН 61-89(р);
постановление Госстроя России от 21.08.2003 № 153 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
Поскольку собственники не обладают необходимыми знаниями и навыками при определении фактического износа имущества в многоквартирном доме, считаем, что определение сроков проведения капитального ремонта, равно как конкретизация видов работ в отношении которого будет осуществляться ремонт общего имущества собственников в МКД, должно производиться специализированными организациями, исходя из заключения о состоянии того или иного объекта недвижимого имущества, требующего незамедлительных действий по приведению его в надлежащее состояние.
Вместе с тем, самостоятельное определение собственниками видов работ по капитальному ремонту, а также установление сроков их выполнения в отношении общего имущества в МКД, не может обеспечить решение тех задач, которые возможны при исполнении таких обязанностей специализированными организациями.
Так, согласно пункту 2.2. Приказа № 312, система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. При планировании ремонтно-строительных работ периодичность их проведения может приниматься в соответствии с рекомендуемым Приложением 2 (для зданий и объектов) и рекомендуемым Приложением 3 (для элементов зданий и объектов). Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.
Сроки проведения реконструкции зданий и объектов должны определяться социальными потребностями и, как правило, совпадать со сроками капитального ремонта.
Приложения 2 и 3 определяют рекомендуемые сроки минимальной продолжительности эффективной эксплуатации зданий и объектов.
При этом перечень работ по дому регламентируется положениями следующих нормативных правовых актов, регулирующих вопросы капитального ремонта:
приказ Госкомархитектуры от 26.12.1989 № 250, которым утверждены Ведомственные строительные нормы. Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования. ВСН 61-89(р);
постановление Госстроя России от 21.08.2003 № 153 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда».
При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
Поскольку собственники не обладают необходимыми знаниями и навыками при определении фактического износа имущества в многоквартирном доме, считаем, что определение сроков проведения капитального ремонта, равно как конкретизация видов работ в отношении которого будет осуществляться ремонт общего имущества собственников в МКД, должно производиться специализированными организациями, исходя из заключения о состоянии того или иного объекта недвижимого имущества, требующего незамедлительных действий по приведению его в надлежащее состояние.
Вместе с тем, самостоятельное определение собственниками видов работ по капитальному ремонту, а также установление сроков их выполнения в отношении общего имущества в МКД, не может обеспечить решение тех задач, которые возможны при исполнении таких обязанностей специализированными организациями.
Статьей 39 Жилищного кодекса определено, что бремя расходов на содержание общего имущества в МКД возлагается на собственников помещений в МКД.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон № 1541-1), приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом № 1541-1. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2007, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 года, а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 определена обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений МКД, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, которая сохраняется до исполнения обязательства.
Исходя из системного толкования Верховного суда Российской Федерации статьи 16 Закона № 1541-1, статьи 158 ЖК и статьи 210 ГК, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в МКД обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Верховным судом Российской Федерации в обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, изложена позиция по вопросу применения статьи 16 Закона № 1541-1, в соответствии с которой невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Согласно статье 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон № 1541-1), приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом № 1541-1. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2007, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 года, а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 определена обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений МКД, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, которая сохраняется до исполнения обязательства.
Исходя из системного толкования Верховного суда Российской Федерации статьи 16 Закона № 1541-1, статьи 158 ЖК и статьи 210 ГК, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в МКД обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения.
Верховным судом Российской Федерации в обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, изложена позиция по вопросу применения статьи 16 Закона № 1541-1, в соответствии с которой невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса.
Порядок привлечения специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, (далее - региональный оператор), подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - подрядные организации), в целях повышения эффективности, результативности привлечения подрядных организаций, обеспечения гласности и прозрачности привлечения подрядных организаций, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в процессе привлечения подрядных организаций путем проведения предварительного отбора подрядных организаций, формирования реестра квалифицированных подрядных организаций и проведения закупок (торгов) в целях заключения договора об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее соответственно - закупка, договор об оказании услуг).
(постановления Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615)
(постановления Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615)
Когда общим собранием собственников помещений принято решение:
о переносе установленного срока капитального ремонта на более поздний период;
о сокращении перечня планируемых видов услуг, работ по капитальному ремонту.
ч.4 ст.168 ЖК РФ не предусматривает иных оснований внесения изменений в региональную программу по решению общего собрания собственников помещений.
о переносе установленного срока капитального ремонта на более поздний период;
о сокращении перечня планируемых видов услуг, работ по капитальному ремонту.
ч.4 ст.168 ЖК РФ не предусматривает иных оснований внесения изменений в региональную программу по решению общего собрания собственников помещений.
В случаях, если:
сокращение перечня планируемых видов работ по капитальному ремонту обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
запланированный вид работ был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости его проведения в соответствии с региональной программой определено, что повторное выполнение таких работ по капитальному ремонту не требуется;
изменение способа формирования фонда кап. ремонта произошло по основаниям не проведения своевременно капитального ремонта собственниками помещений при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, что предусмотрено ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.
сокращение перечня планируемых видов работ по капитальному ремонту обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
запланированный вид работ был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости его проведения в соответствии с региональной программой определено, что повторное выполнение таких работ по капитальному ремонту не требуется;
изменение способа формирования фонда кап. ремонта произошло по основаниям не проведения своевременно капитального ремонта собственниками помещений при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, что предусмотрено ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 7.1 ст. 168 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ. При наличии такого основания рекомендуется указать информацию о целях утверждения таких краткосрочных планов, в том числе приведенных в ч. 7 ст. 168 ЖК РФ:
конкретизации сроков проведения капитального ремонта;
уточнения планируемых видов услуг, работ по капитальному ремонту;
определение видов и объемов возможной государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта.
конкретизации сроков проведения капитального ремонта;
уточнения планируемых видов услуг, работ по капитальному ремонту;
определение видов и объемов возможной государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта.
Такими источниками являются:
платежи собственников помещений в многоквартирных домах, (п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 179 ЖК РФ);
доходы, полученные рег. оператором от размещения временно свободных средств фонда кап. ремонта, формируемого на счете регионального оператора, в кредитных организациях (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ);
кредиты, займы, привлеченные рег. оператором в целях финансирования работ, услуг по кап. ремонту (п. 4 ч 2 статьи 183 ЖК РФ);
бюджетные средства, полученные региональным оператором в качестве мер государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта (ст. 191 ЖК РФ);
другие, не запрещенные законом источники (п. 3 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).
платежи собственников помещений в многоквартирных домах, (п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 179 ЖК РФ);
доходы, полученные рег. оператором от размещения временно свободных средств фонда кап. ремонта, формируемого на счете регионального оператора, в кредитных организациях (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ);
кредиты, займы, привлеченные рег. оператором в целях финансирования работ, услуг по кап. ремонту (п. 4 ч 2 статьи 183 ЖК РФ);
бюджетные средства, полученные региональным оператором в качестве мер государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта (ст. 191 ЖК РФ);
другие, не запрещенные законом источники (п. 3 ч. 1 ст. 179 ЖК РФ).
36.
Использование денежных средств, полученных в одном МКД для финансирования кап. ремонта другого МКД
В соответствии с ч. 4 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные рег. оператором от собственников помещений в одних МКД, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других многоквартирных домах, при формировании фонда капитального ремонта во всех таких многоквартирных домах на счете регионального оператора.
В соответствии с ч. 7 ст. 182 ЖК РФ осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.
на финансирование работ по капитальному ремонту, указанных в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, и работ по капитальному ремонту, установленных законом субъекта РФ или нормативным правовым актом субъекта РФ;
на погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты работ по капитальному ремонту;
на уплату процентов за пользование кредитами, займами, привлеченными региональным оператором;
на цели оплаты мероприятий и возврата собственникам помещений в случаях, указанных в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ.
на погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты работ по капитальному ремонту;
на уплату процентов за пользование кредитами, займами, привлеченными региональным оператором;
на цели оплаты мероприятий и возврата собственникам помещений в случаях, указанных в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ.
Гарантии сохранности денежных средств, полученных рег. оператором от собственников помещений при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора установлены в ч. 5 и ч. 6 ст. 179 ЖК РФ. На такие денежные средства не может быть обращено взыскание по обязательствам рег. оператора, за исключением обязательств, вытекающих из договоров, заключенных рег. оператором на основании решений общего собрания собственников помещений:
с подрядными организациями на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту;
на получение кредита или займа в целях обеспечения оплаты выполняемых работ, оказываемых услуг по капитальному ремонту, а также на оплату гарантий и поручительств по договорам на получение кредита или займа.
с подрядными организациями на оказание услуг, выполнение работ по капитальному ремонту;
на получение кредита или займа в целях обеспечения оплаты выполняемых работ, оказываемых услуг по капитальному ремонту, а также на оплату гарантий и поручительств по договорам на получение кредита или займа.
