О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в МКД

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в письме от 10.02.2022 N 14-01167/22@ «О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах» представлены разъяснения по вопросу возникновения права общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в МКД, которые содержат следующие выводы:

• собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, границы и размер которого, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);


• если земельный участок под МКД образован в установленном порядке (в т.ч. на основании проекта межевания территории (ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»)), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под МКД (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации МКД), то у всех собственников помещений в таком МКД возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в МКД, в силу прямого указания закона (ч. 1, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ));


• если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в МКД, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в МКД одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок (ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ));


• залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен МКД, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного МКД. При этом данные положения применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном МКД после регистрации права собственности на такие помещения (ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);


• законодательство РФ о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более МКД (письмо Минстроя России от 10.10.2017 № 36323-НС/07, определение Верховного Суда РФ от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754);


• в условиях, когда на земельном участке расположено несколько МКД либо дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона № 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок (в т.ч. в порядке, установленном ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства;


• любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в орган государственной власти (ОМС) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД (ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ);


• в части возможности защиты жилищных прав граждан в условиях, когда земельный участок под МКД не образован, возможно руководствоваться позицией Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которой:
      если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования, вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД;
      собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме;
      при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК.