Об определении состава общего имущества МКД
Минстроем России в письме от 11.11.2025 № 31150-ОГ/00 «О некоторых вопросах управления многоквартирным домом, а также определения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ При определении состава общего имущества МКД используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3, п. 4 Правил содержания общего имущества (далее – Правила № 491), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).
➢ В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.
➢ Состав общего имущества определяется:
собственниками – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, указывается в договоре управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ));
органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества (нарушение обязательных требований к определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в МКД является предметом проверки органом государственного жилищного надзора (п. 11 Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493));
ОМС – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, указывается в конкурсной документации) (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
➢ В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы водоснабжения, состоящие из:
стояков;
ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
указанных отключающих устройств;
приборов учета воды;
первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков;
механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (п. 5 Правила № 491).
➢ Границей эксплуатационной ответственности между управляющей организацией и собственниками, по внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества в МКД для водоснабжения, является первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки от стояков.
➢ В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из:
стояков;
обогревающих элементов;
регулирующей и запорной арматуры;
общедомовых приборов учета тепловой энергии;
другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил № 491).
➢ Положениями п. 6 Правил № 491 не установлена граница между элементами системы отопления, входящей в состав общего имущества, и элементами системы отопления, находящимися в индивидуальной собственности собственника конкретного помещения. Таким образом, вся система отопления является общим имуществом МКД.
При этом согласно правовой позиции Верховного суда РФ (решение от 22.09.2009 № ГКПИ09-725) обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются, если:
обслуживают только одну квартиру;
имеют отключающие устройства (запорную арматуру).
В указанном случае границей эксплуатационной ответственности является первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки системы отопления, при этом первый запорно-регулировочный кран на отводе внутриквартирной разводки системы отопления от стояков входит в состав общего имущества МКД.
➢ В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из:
канализационных выпусков;
фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников);
стояков;
заглушек;
вытяжных труб;
водосточных воронок;
прочисток;
ответвлений от стояков до первых стыковых соединений;
другого оборудования, расположенного в этой системе (п. 5 Правил № 491).
➢ Инженерная система водоотведения, расположенная в жилом (нежилом) помещении, обслуживает все помещения, находящиеся в одной оси на одном стояке, следовательно, данная труба и ее составляющие элементы обслуживают более чем одну квартиру. Таким образом, труба канализационного стояка и ее элементы, расположенные в санузлах жилых и нежилых помещений, является общим имуществом МКД и их содержанием и ремонтом обязано заниматься лицо, управляющее МКД.
➢ Факт нахождения трубы канализационного стояка и ее элементов в жилом помещении не означает, что это оборудование используется для обслуживания исключительно данного помещения и не может быть отнесено к общему имуществу МКД, поскольку предусмотрено его местоположение как внутри, так и за пределами помещения (пп. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787).
➢ Отводы от первых стыковых соединений (соединения, которые связывают ответвления от стояков с горизонтальными трубопроводами) с ответвлениями от стояка канализации предназначены для подключения к внутридомовой инженерной системе водоотведения санитарно-технического оборудования, обслуживающего не более одной квартиры, следовательно, не могут быть отнесены к общему имуществу МКД (решение Верховного Суда РФ от 17.06.2013 дело № АКПИ13-512).
➢ Внешней границей сетей тепло-, водоснабжения и водоотведения, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены МКД.
Границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД (п. 8 Правил № 491).
➢ Границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, ТСЖ, РСО или собственники.
