Вопрос-ответ
# 15-000-622 от 07.02.2015, Иванова Ирина
Вопрос:
Добрый день! В 2014 году на общем собрании МКД собственниками было принято решение о необходимости проведения ремонта в подъездах (покраска стен и замена окон). Управляющая компания после долгих переговоров начала поиск подрядчиков. В результате на этапе расчета сметы, был получен отказ, т.к. у управляющей компании просто не оказалось необходимой суммы денег. Хотя на содержание и ремонт жилого фонда деньги были накоплены и лежат на счету, но по факту воспользоваться ими не представляется возможным. В этом году вопрос вновь актуален.
Вопрос: Каким образом воспользоваться накопленными деньгами и произвести текущий ремонт подъезда, если управляющая компания не желает выделять деньги, мотивируя тем, что другому дому они нужнее?
Какие нормативные документы регламентируют необходимость проведения текущего ремонта жилого фонда, по каким параметрам производится оценка состояния общего имущества, в частности подъезда?
Добрый день! В 2014 году на общем собрании МКД собственниками было принято решение о необходимости проведения ремонта в подъездах (покраска стен и замена окон). Управляющая компания после долгих переговоров начала поиск подрядчиков. В результате на этапе расчета сметы, был получен отказ, т.к. у управляющей компании просто не оказалось необходимой суммы денег. Хотя на содержание и ремонт жилого фонда деньги были накоплены и лежат на счету, но по факту воспользоваться ими не представляется возможным. В этом году вопрос вновь актуален.
Вопрос: Каким образом воспользоваться накопленными деньгами и произвести текущий ремонт подъезда, если управляющая компания не желает выделять деньги, мотивируя тем, что другому дому они нужнее?
Какие нормативные документы регламентируют необходимость проведения текущего ремонта жилого фонда, по каким параметрам производится оценка состояния общего имущества, в частности подъезда?
Ответ:
В соответствии с пунктами 12, 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, в том числе, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Пунктом 2.3. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ.
Согласно подпункту «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), управляющие компании с целью организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания осуществляют, в том числе, определение способа оказания услуг и выполнения работ; выбор, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из толкования вышеуказанных норм закона, а также с учетом положений статьи 44 Жилищного кодекса, включая в компетенцию общего собрания собственников помещений вопросы о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, законодателем прямо не установлена возможность определения собственниками на общем собрании конкретных подрядных организаций, выбранных для выполнения работ. Однако на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность утверждения перечня работ и услуг на общем собрании, а также условия их оказания и выполнения, размер финансирования.
Поскольку собственники помещений, реализовав свое законное право по выбору способа управления многоквартирным домом, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, заключили договор управления с управляющей организацией, соответственно такие собственники фактически передали осуществление функций по содержанию общего имущества в безопасном для жизни и здоровья граждан состоянии в зависимости от конструктивных особенностей многоквартирного дома этой управляющей компании.
В соответствии с подпунктом «в» пункта 4 Правил № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается управляющей организацией путем выполнения расчета и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).
Следовательно, при выборе собственниками способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, составление сметной документации и определение цены соответствующих видов работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме относится к управленческой деятельности такой управляющей организации.
В соответствии с Жилищным кодексом, собственники помещений на общем собрании принимают решение о проведении работ по текущему ремонту общего имущества, а управляющая организация выполняет работы, посредством выбора подрядной организации, предложившей выполнение таких работ на сумму, утвержденную собственниками помещений многоквартирного дома, то есть в пределах установленного размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Нормами жилищного законодательства Российской Федерации не установлена обязанность управляющих организаций согласовывать с собственниками помещений, проживающими в многоквартирных домах, при выполнении работ, вопросы по выбору определенной подрядной организации.
Таким образом, после того как собственники помещений многоквартирного дома уведомят о принятых ими решениях по проведению текущего ремонта на общем собрании управляющую организацию, такая организация будет обязана обеспечить исполнение такого решения при наличии накопленной суммы денежных средств, достаточной для выполнения таких работ.
По вопросу необходимости проведения ремонта, сообщаем, что текущий ремонт здания, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, включает в себя комплексы строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Периодичность текущего ремонта следует проводить в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
В случае если управляющая организация отказывает Вам в обеспечении исполнения решения общего собрания собственников помещений, рекомендуем обратиться с заявлением в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 33, тел. 212-46-21, с целью проведения проверки.
Обращаем Ваше внимание, что за разъяснениями по вопросам, касающимся сферы ЖКХ, Вы можете обратиться в консультационно-правовой центр Красноярского края по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению в рабочие дни с 9.00 до 20.00 по телефону: 8-800-333-70-07 (звонок по Красноярскому краю бесплатный).
Пунктом 2.3. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ.
Согласно подпункту «д» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), управляющие компании с целью организации оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания осуществляют, в том числе, определение способа оказания услуг и выполнения работ; выбор, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме; заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из толкования вышеуказанных норм закона, а также с учетом положений статьи 44 Жилищного кодекса, включая в компетенцию общего собрания собственников помещений вопросы о проведении текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, законодателем прямо не установлена возможность определения собственниками на общем собрании конкретных подрядных организаций, выбранных для выполнения работ. Однако на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность утверждения перечня работ и услуг на общем собрании, а также условия их оказания и выполнения, размер финансирования.
Поскольку собственники помещений, реализовав свое законное право по выбору способа управления многоквартирным домом, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, заключили договор управления с управляющей организацией, соответственно такие собственники фактически передали осуществление функций по содержанию общего имущества в безопасном для жизни и здоровья граждан состоянии в зависимости от конструктивных особенностей многоквартирного дома этой управляющей компании.
В соответствии с подпунктом «в» пункта 4 Правил № 416, управление многоквартирным домом обеспечивается управляющей организацией путем выполнения расчета и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ).
Следовательно, при выборе собственниками способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией, составление сметной документации и определение цены соответствующих видов работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме относится к управленческой деятельности такой управляющей организации.
В соответствии с Жилищным кодексом, собственники помещений на общем собрании принимают решение о проведении работ по текущему ремонту общего имущества, а управляющая организация выполняет работы, посредством выбора подрядной организации, предложившей выполнение таких работ на сумму, утвержденную собственниками помещений многоквартирного дома, то есть в пределах установленного размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Нормами жилищного законодательства Российской Федерации не установлена обязанность управляющих организаций согласовывать с собственниками помещений, проживающими в многоквартирных домах, при выполнении работ, вопросы по выбору определенной подрядной организации.
Таким образом, после того как собственники помещений многоквартирного дома уведомят о принятых ими решениях по проведению текущего ремонта на общем собрании управляющую организацию, такая организация будет обязана обеспечить исполнение такого решения при наличии накопленной суммы денежных средств, достаточной для выполнения таких работ.
По вопросу необходимости проведения ремонта, сообщаем, что текущий ремонт здания, согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, включает в себя комплексы строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Периодичность текущего ремонта следует проводить в пределах трех - пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.
В случае если управляющая организация отказывает Вам в обеспечении исполнения решения общего собрания собственников помещений, рекомендуем обратиться с заявлением в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской Коммуны, 33, тел. 212-46-21, с целью проведения проверки.
Обращаем Ваше внимание, что за разъяснениями по вопросам, касающимся сферы ЖКХ, Вы можете обратиться в консультационно-правовой центр Красноярского края по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению в рабочие дни с 9.00 до 20.00 по телефону: 8-800-333-70-07 (звонок по Красноярскому краю бесплатный).
