23 декабря 2021

В ГК РФ внесены новые положения о недвижимости и правах на здания, помещения и машино-места

Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 430-ФЗ) в ГК РФ внесен ряд положений о недвижимости и правах на здания, помещения и машино-места.

Указанными положениями установлена идентификация следующих помещений:
 
• жилое помещение – обособленная часть здания, пригодная для постоянного проживания граждан;
• нежилое помещение – обособленная часть здания, предназначенная для целей, не связанная с проживанием граждан, подходящая для использования в соответствующих целях;
• помещения общего имущества зданий – помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании, не участвующие в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.
 
Кроме того, изменениями, внесенными Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ,  регламентировано, в том числе следующее.
 
1. Образование помещений, машино-мест в здании и особенности права собственности на них:
• помещения, машина-места могут быть образованы в результате: 
раздела здания, помещения; 
объединения смежных помещений, машино-мест;
реконструкции здания;
• в одном здании может быть образовано не менее двух помещений, машино-мест;
• при перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем:
объединения смежных помещений, машино-мест;
раздела помещений, машино-мест;
• собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в здании.
 
2. Пользование собственником здания чужим земельным участком:
• собственники здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, пользуются таким земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренном законом или договором с собственником участка;
• собственник здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не имеющий прав пользования этим участком, вправе им пользоваться для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.
 
3. Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании:
• собственникам помещений, машино-мест в здании принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этом здании;
• собственники помещений, машино-мест в здании совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в здании;
• в случае сноса здания, в котором расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест  сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором было расположено здание;
• доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания;
• количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании;
• собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании;
• выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании не допускается;
• при отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество;
• общее имущество в здании, пригодное для самостоятельного использования, может быть представлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании.
 
4. Права собственников, машино-мест на земельный участок под зданием:
• собственники помещений, машино-мест в здании пользуются земельным участком, на котором расположено это здание.
 
5. Бесхозяйственное содержание помещения:
• если собственник помещения, машино-места использует его не по назначению, нарушает права соседей, бесхозяйственно содержит помещение, машино-место государственный орган или орган местного самоуправления может:
предупредить собственника о необходимости устранить нарушение;
назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения;
• если после предупреждения собственник продолжит нарушать права соседей, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
 
!!! Федеральный закон № 430-ФЗ вступает в силу с 01.03.2023