О разъяснениях Минстроя России по вопросам управления МКД

Минстроем России в письме от 04.07.2025 № 18667-ОГ/00 «О разъяснении отдельных вопросов в сфере управления многоквартирным домом» представлены, в том числе следующие разъяснения.

По вопросу личного обращения собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) в действующий офис управляющей организации.

Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками (пользователями) помещений в МКД, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в представительство управляющей организации (п. 27 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, (далее – Правила № 416), утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).

Прием осуществляется:

лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа управляющей организации;

иными уполномоченными лицами (п. 29 Правил № 416).

Таким образом, единоличный исполнительный орган управляющей организации вправе также уполномочить иных лиц на осуществление приема посредством выдачи соответствующей доверенности на осуществление рассматриваемых действий. Порядок проведения приема и список лиц, уполномоченных на его проведение, может быть утвержден локальным актом организации.

По вопросу надлежащего содержания общего имущества МКД.

По договору управления МКД управляющая организация по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Перечень работ по содержанию общего имущества в МКД определяется договором управления МКД (п. 1 – 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

При этом такой перечень работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД может предусматривать такие услуги, как, например:

услуги охраны;

консьержа;

строительство ограждающих конструкций;

установку и (или) обслуживание систем видеонаблюдения.

Управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Собственники обязаны контролировать надлежащее исполнение обязательств по заключенному договору управления МКД с лицом, осуществляющим деятельность по управлению МКД. Если в МКД выбран совет МКД, то контроль осуществляет он.

Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД установлена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр. Соблюдение указанной формы является обязательной. Несоблюдение формы акта может стать поводом для привлечения организации к административной ответственности.

Правомочие собственника на подписание акта приемки выполненных работ подтверждается решением общего собрания собственников либо выданными собственниками помещений доверенностями.

Если в МКД выбран совет МКД, то подписание актов выполненных работ председателем совета МКД является его обязанностью (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Когда периодичность составления актов не установлена договором, то сроки оформления актов приемки должны определяться в соответствии с фактическими сроками проведения работ.

Управляющая организация обязана:

обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, об их стоимости, посредством ее размещения в ГИС ЖКХ (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ);

ежегодно в течение I квартала текущего года представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать его в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ);

предоставлять по запросам граждан информацию о выполненных работах и размерах платы за такие работы (ч. 2 ст. 165 ЖК РФ, п. 34, 36 Правил № 416).

Договор может предусматривать и иные формы, мероприятия по контролю, срок и порядок их проведения.

В свою очередь, собственники обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников и решать вопросы, возникающие в ходе исполнения договора.

Исходя из изложенного, собственники помещений в МКД самостоятельно осуществляют контроль за исполнением обязательств по договору управления МКД.

По вопросу текущего ремонта общего имущества в МКД.

В составе работ по содержанию жилья выделяются:

услуги по управлению МКД;

работы по содержанию общего имущества в МКД;

работы по текущему ремонту общего имущества в МКД.

При этом услуги по управлению МКД и по содержанию общего имущества носят постоянный, периодический характер. Платежи за указанные услуги и (или) работы не могут признаваться целевыми.

Работы по текущему ремонту – это работы разового характера, выполняемые в определенные сроки в отношении определенного элемента общего имущества, технические характеристики которого необходимо восстановить.

Принятие решений о текущем ремонте относится к компетенции общего собрания. При этом закон не конкретизирует, должны ли такие решения приниматься перед каждым ремонтом либо утверждается график ремонта на год или на иной срок.

Состав работ по текущему ремонту не может быть установлен законом и не может быть утвержден договором управления МКД. Он утверждается исключительно общим собранием собственников по согласованию с управляющей организацией.

Поскольку плата за текущий ремонт выделяется в составе платы за содержание жилого помещения (то есть количество этих денежных средств четко определено), при этом указанные работы не носят характера постоянных или периодических, а проводятся по утвержденному собственниками плану, то денежные средства, предназначенные на финансирование работ по текущему ремонту, можно условно считать целевыми. Термин «условно» применен в силу того, что законом такие денежные средства прямо не отнесены к целевым. Кроме того, не установлено требований о порядке их хранения и расходования.

Лицо, осуществляющее деятельность по управлению МКД, берет на себя обязательства провести работы по текущему ремонту в установленный собранием собственников планом текущего ремонта срок.

В случае если:

ремонт проведен в утвержденный срок в полном объеме, то обязательства лица, осуществляющего деятельность по управлению МКД, выполнены;

обязательства по текущему ремонту не выполнены, тогда денежные средства должны быть либо возвращены собственникам помещений в МКД, либо направлены на другие работы по текущему ремонту в соответствии с решением собрания собственников.

При этом требований к обеспечению сохранности средств в период с их поступления на расчетный счет лица, осуществляющего деятельность по управлению МКД, до момента их расходования на финансирование работ по текущему ремонту законом не установлено.

По вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения.

Плата за содержание жилого помещения:

устанавливается сроком на год на общем собрании собственников с учетом предложений организации, осуществляющей управление МКД, исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (далее – Минимальный перечень), утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, и дополнительных работ и услуг;

устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства;

должна быть соразмерна утвержденному собственниками помещений МКД перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома.

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения должны содержаться:

расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения;

в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный ОМС, обоснование такого превышения,

предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту с указанием периодичности их выполнения и с обязательным отражением в договоре управления МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения применяется:

с момента принятия решения собрания;

с даты, установленной решением общего собрания.

Стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять:

порядок определения размера платы за содержание жилого помещения;

размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД.

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления МКД в отсутствие соответствующего решения общего собрания, а собственники помещений не вправе в одностороннем порядке изменять условия договора управления МКД в отсутствие соответствующего согласия управляющей организации.

При этом в договоре управления МКД может быть предусмотрена индексация размера платы за содержание жилого помещения. Порядок такой индексации должен быть указан в утвержденном общим собранием собственников помещений и согласованном управляющей организацией договоре управления МКД, в том числе должны быть утверждены конкретные показатели, применяемые при расчете проиндексированного размера платы за содержание жилого помещения, которые не должны зависеть от действий сторон договора. В качестве таких показателей могут применяться, например:

индекс потребительских цен;

прогнозный индекс инфляции;

иные показатели, утвержденные в установленном порядке федеральными органами исполнительной власти.

В указанном случае для проведения индексации размера платы за содержание жилого помещения в установленном договором порядке в установленные договором сроки принятие дополнительного решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется, поскольку индексация устанавливается соглашением обеих сторон договора.

Следовательно, договор управления МКД может предусматривать индексацию размера платы за содержание жилого помещения, но только таким образом, чтобы периоды действия договора между моментами индексации составляли не менее одного года.

По вопросу смены недобросовестной управляющей организации.

Общее собрание собственников помещений в МКД изначально осуществляет выбор способа управления МКД и в дальнейшем вправе его изменить.

Механизм лицензирования деятельности по управлению МКД способствует:

усилению защиты прав и законных интересов собственников помещений в МКД;

смене организаций, неэффективно работающих в сфере управления жилищным фондом.

Смена недобросовестной управляющей организации, например, в связи с аннулированием лицензии, будет осуществляться путем проведения открытых конкурсных процедур, в случае если собственники не приняли иного решения.

Органы государственного жилищного надзора осуществляют деятельность, направленную на соблюдение обязательных требований жилищного законодательства посредством организации и проведения контрольных (надзорных) мероприятий в отношении лиц, осуществляющих управление жилищным фондом, принятия предусмотренных законодательством РФ мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений.

Для проведения таких проверок необходимо обращаться с соответствующим заявлением и приложением копий документов, свидетельствующих о признаках нарушений, в адрес органа государственного жилищного надзора по месту нахождения.

В случае, если, по мнению гражданина, его права и законные интересы нарушены принятыми актами или решениями, а также действиями (бездействием) органов государственной власти, ОМС, должностными лицами, а также иными лицами, он вправе обратиться:

в органы прокуратуры по месту жительства с заявлением, жалобой и иным обращением, содержащим сведения о нарушении законов;

в суд с жалобой на действия, решения органов власти или должностных лиц, иных лиц, которые, по мнению гражданина нарушили его права и свободы.