О порядке изменения размера платы за содержание жилого помещения

Минстроем России в письме от 03.09.2025 № 52242-ДН/04 «О порядке изменения размера платы за содержание жилого помещения в МКД» представлены, в том числе следующие разъяснения.

➢ Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

➢ Одной стороной договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) является управляющая организация, другой стороной являются:

либо собственники помещений в МКД;

либо органы управления ТСЖ, кооператива;

либо лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточным актам или иным документам о передаче;

либо застройщик (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

➢ При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений (далее – ОСС) в МКД с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ст. 162 ЖК РФ).

➢ Договор управления МКД считается заключенным в тот момент, когда он подписан обеими сторонами такого договора – управляющей организацией и собственниками помещений в МКД.

➢ Договор управления считается подписанным со стороны собственников помещений в МКД в тот момент, когда такой договор подписан собственником, количество голосов которого совместно с голосами ранее подписавших договор собственников превышают 50% от общего числа голосов собственников при условии, что количество голосов ранее подписавших такой договор собственников было не более 50% от общего числа голосов собственников.

➢ В случае если указанный момент наступил после подписания договора управления МКД со стороны управляющей организации, тогда этот момент будет являться моментом заключения договора управления МКД.

➢ Если уполномоченный представитель управляющей организации подписал договор управления МКД после его подписания со стороны собственников, тогда моментом заключения договора будет момент его подписания со стороны управляющей организации.

➢ Решение по утверждению размера платы за содержание жилого помещения определяется на ОСС помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Таким образом, изменение размера платы за содержание жилого помещения осуществляется не чаще одного раза в год.

➢ Началом течения срока действия размера платы за содержание жилого помещения является не момент заключения договора управления, а момент начала действия такого договора, то есть, момент начала применения установленного размера платы.

Далее размер платы за содержание жилого помещения может изменяться не чаще одного раза в год – либо на основании решения ОСС в МКД, либо в порядке, установленном договором управления МКД.

➢ Если собственники на их ОСС не приняли решение о выборе способа управления МКД, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

➢ Плату за содержание жилого помещения в МКД рекомендуется устанавливать на срок не более трех лет с возможностью проведения ее ежегодной индексации с учетом индекса потребительских цен на текущий год, установленного действующим Прогнозом социально-экономического развития РФ (п. 3.6 Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы, утвержденных приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр).

➢ В случае заключения договора управления МКД на условиях, утвержденных решением ОСС, если договором управления МКД не предусмотрен порядок изменения (индексации) размера платы за содержание жилого помещения и при этом ОСС не принимало решения об изменении указанного размера платы:

ч. 4 ст. 158 ЖК РФ не подлежит применению и продолжает действовать ранее утвержденный ОСС размер платы за содержание жилого помещения;

решение ОСС действует бессрочно, до момента принятия иного решения.

➢ Если ОСС утвержден размер платы, то такой размер платы действует не менее года и может быть изменен (в т.ч. проиндексирован) в порядке, установленном договором управления.

Если в договоре не установлен порядок изменения, тогда размер платы действует до момента его изменения решением ОСС, независимо от длительности периода действия такого размера.

В данном случае противоречия с законом не возникает, поскольку закон определяет минимальный срок действия размера платы (не менее года), но не ограничивает максимальный срок.

Изначально утвержденный размер платы может действовать в течение всего срока действия договора.

➢ При изменении размера платы на основании решения ОСС заключается дополнительное соглашение к договору управления, при этом указанный договор сохраняет прежние реквизиты (номер, дата заключения).

В указанном случае изменения в реестр лицензий не вносятся.

➢ Изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

➢ С учетом вышеизложенного сообщается, что:

в случае, если в ходе ОСС был утвержден размер платы за содержание общего имущества в МКД, то считается невозможным изменение такого размера платы посредством органа местного самоуправления;

размер платы за содержание общего имущества устанавливается органом местного самоуправления в случае, если собственники помещений в МКД не определили способ управления таким МКД – изменение установленного ОСС размера платы за содержание общего имущества в МКД не относится к указанному случаю.