О заключении договора управления МКД
Минстроем России в письме от 21.02.2025 № 4791-ОГ/00 «Об управлении многоквартирным домом» представлены следующие разъяснения по вопросу обязанности управляющей организации соглашаться на условия договора управления, предложенные собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – МКД).
➢ Общее собрание собственников помещений в МКД:
является органом управления МКД;
проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
➢ Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Следовательно, решения общего собрания собственников помещений в МКД обязательны именно для собственников помещений в МКД.
➢ Деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, при этом под деятельностью по управлению МКД понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления МКД (ч. 1 и 2 ст. ЖК РФ).
➢ По договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ, кооператива, застройщика и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется:
выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД;
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
предоставлять коммунальные услуги потребителям в таком доме и т.д. (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Таким образом, одной стороной договора управления МКД является управляющая организация, другой стороной договора управления МКД являются собственники помещений в МКД. При этом:
от имени собственников помещений в МКД решение принимает общее собрание собственников помещений в МКД;
от имени управляющей организации решение принимает единоличный исполнительный орган такой организации.
➢ При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).
➢ Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
➢ Существенные условия договора управления МКД установлены ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
➢ Решение общего собрания собственников помещений в МКД является волеизъявлением только одной стороны договора управления МКД. Управляющая организация, являющаяся второй стороной договора управления МКД, вправе как согласиться с предложениями собственников помещений в МКД об условиях договора управления МКД, так и отказаться.
➢ Императивной обязанности управляющей организации исполнять решения общего собрания собственников помещений в МКД об условиях договора управления, в том числе императивной обязанности заключать договор управления МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений в МКД, законом не установлено.
➢ В случае согласия управляющей организации на заключение договора управления МКД, такой договор заключается на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений в МКД. В случае отказа управляющей организации от заключения договора управления МКД на условиях, предложенных собственниками помещений в МКД, договор управления МКД не может считаться заключенным, поскольку не выполнено требование п. 1 ст. 432 ГК РФ.
