Об оснащении МКД приборами учета
Минстроем России в письме от 05.08.2025 № 21378-ОГ/00 «Об оснащении многоквартирного дома приборами учета используемых энергетических ресурсов» представлены, в том числе следующие разъяснения.
➢ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
➢ Не допускается ввод в эксплуатацию зданий, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее – ПУ) (ч. 6 ст. 11 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 261)).
➢ Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их ПУ путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта (ч. 7 ст. 11 Закона № 261).
➢ Здания, в процессе эксплуатации которых используются энергетические ресурсы, вводимые в эксплуатацию после дня вступления в силу Закона № 261, на дату их ввода в эксплуатацию должны быть оснащены ПУ (ч. 7 ст. 13 Закона № 261).
➢ Многоквартирные дома (далее – МКД), вводимые в эксплуатацию с 01.01.2012:
после осуществления строительства, реконструкции, должны быть оснащены дополнительно индивидуальными приборами учета (далее – ИПУ) тепловой энергии;
после капитального ремонта, должны быть оснащены ИПУ тепловой энергии при наличии технической возможности их установки.
➢ ПУ во вводимых в эксплуатацию МКД устанавливаются застройщиками за свой счет до получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»).
➢ Основными условиями для установки (и, соответственно, ввода в эксплуатацию) застройщиком ИПУ тепловой энергии являются:
МКД должен быть введен в эксплуатацию после ремонта, реконструкции, строительства после 01.01.2012;
объекты должны быть подключены к электрическим сетям централизованного электроснабжения и (или) теплоснабжения, и (или) водоснабжения, и (или) газоснабжения, и (или) иным системам централизованного снабжения энергетическими ресурсами.
➢ Законодательством установлена обязанность застройщика оснащать МКД, вводимые в эксплуатацию, ПУ используемых энергетических ресурсов, в том числе ИПУ тепловой энергии (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2017 по делу № а41-32281/16).
➢ На технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства договором предусматривается гарантийный срок, который не может составлять менее чем 3 года (ч. 5 ст. 7 Закона № 261).
➢ Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
➢ Застройщик несет ответственность за установку и ввод ПУ в эксплуатацию в пределах гарантийного срока и обязан устранить недостатки, выявленные в этот период. Это обстоятельство определяет границы ответственности лица, которое управляет домом.
➢ Застройщик должен передать участникам долевого строительства дом с уже установленными и введенными в эксплуатацию ПУ. После этого лицо, управляющее МКД (управляющая организация, ТСЖ, кооператив) становится ответственным за техническое состояние в рамках своей обязанности по содержанию общего имущества, которую на него возлагает жилищное законодательство. Ответственность за установку и ввод ПУ переходит к лицу, управляющему домом, после окончания гарантийного срока.
➢ Если МКД введен в эксплуатацию, а ПУ нет или они не введены в эксплуатацию, то ответственное лицо определяется периодом выявления нарушения:
если нарушения обязательных требований, устанавливаемых федеральным законодательством, и договором долевого участия выявлены в пределах гарантийного срока, то ответственность за их устранение (за установку ОПУ и ИПУ и ввод их в эксплуатацию) несет застройщик (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.03.2020 № 88-5931);
если гарантийный срок закончился, то ответственность переходит к лицу, управляющему МКД.
➢ МКД, вводимые в эксплуатацию после дня вступления в силу Закона № 261, должны быть оснащены ИПУ тепловой энергии, введенными в эксплуатацию застройщиком.
